什么样的房子不容易贬值?一次解析日本买房真相

2018-07-12 12:00:00 神居秒算原创 内部构造 房屋结构

人们都说住宅是“人生最大的开销”。多数人抱有的期望都是:我好不容易买个房子,不希望买来的房子出现贬值。那么如何才能让这房子尽量保值,看 神居秒算一次帮你揭露真相。

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资产价值不下降的房子No.1:距离车站近是第一要素

首先让我们从选房子的条件谈起,现在显著的是“车站距离远近”。无论是购买还是租赁,房子“距离车站的距离”越短越好。

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据REINS(东日本不动产流通机构)的数据显示,2013年在东京都心7区(中央区、千代田区、港区、新宿区、涉谷区、品川区、目黑区),距离车站每多1分钟路程,二手房成约单价就会低8000日元/平米。而在2017年,是低了16,000日元/平米。

这种倾向在大都市的近郊也是一样的,以千叶县柏市为例,2008年距离柏站每多1分钟路程,二手房成约单价就下降8000日元,而在2017年是每距离1分钟就下降16,000日元/平米。

无论是都心还是郊区,车站前以及车站附近的房子都更保值。引起这种现象的原因,毋庸置疑是“住宅盈余”的影响。

相对于家庭数量,日本住宅数是压倒性得高。2018年有超过1000万户的空置房存在,也就是成为任意挑选的“买方和租赁市场”。日本年轻人对房屋大小不太在意,但是上班和买东西等生活便利性是要优先考虑。

资产价值不下降的房子No.2:要选就选城区改造区域

为了迎接全面的人口减少,少子化高龄化社会,从现在开始,全国1740个地方政府中的384个地方政府实行“紧缩&网络政策”来缩小城市。简单来说,就是在一定程度上保持人口密度,防止行政效率的恶化,保持市民生活的便利性。

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例如埼玉县毛吕山町关于“城区改造区域”声明,我们的目标是地价上升10%,但区域外的地价无法保证。

岐阜県岐阜市计划将城区改造区域设定为目前城市面积的55%左右。在此期间,城市的紧凑化逐步推进的同时,严格规范监管,经过10-20年,将会明显划分出人口聚集的区域。

如此一来,将会对房地产的资产价值产生很大的影响。起决定性作用的是金融机构的评估,金融机构如果对立城区改造区域内的地价担保评估,区域外的不能评估,那么不可避免的会出现两者的资产性的差额。所以购房前,应当查一查当地政府是否有这项计划。

资产价值不下降的房子No.3:经检查后房屋状况良好的房子

目前为止,日本的住宅中,一户建在25年,或者公寓在30年左右的时候会被判定为价值为0,但二手房如果能保持一定的品质,也会给予积极的评价。

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在购买住宅时,无论是新房还是二手房,都会委托专家对其进行住宅诊断,以确认房屋状况。入住以后也需要进行适度的检查,对今后维持建筑物的价值也非常重要。

不过,在寻找房屋检查员时还需提前确认他的“业绩”。房屋建筑结构有很多不同的种类,因此熟悉木造房的检查员不一定熟悉钢筋混凝土构造,需要确认房屋检查员对于自己房屋的构造是否熟悉。

保证房屋检查员的客观性、第三方性

房屋检查员,关键在于“客观性和第三方性”。“房屋检查员和房地产商之间的粘合”是现阶段业界的一个大问题,买卖双方都不能自行选择房屋检查员,只能选择房地产商介绍来的。因为,房地产商和房屋检查员已经成为工单和保险方之间的关系。

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同时房地产商总是能利用我们“想签契约”的动机。据报告,当建筑物真实地发生诸多问题时,房地产商会隐藏这些问题,并委托房屋检查员删除有问题的照片和文字信息。此时,如果房屋检查员拒绝这种委托,那么房地产商将无法得逞。

另外,要注意“免费检查”。免费不一定有好事,那些不必要的费用,往往来自免费检查。

“廉价房屋检查”也请留意。过于便宜的房屋检查,很可能是因为以翻新装修为目的,或者是对自身能力没有自信。房屋检查能否把价钱设定在正常营区间,也是判断其是否健全的指标之一。市场上,通过目视的诊断大约是5万—7万日元。从地板到天花板的检查大概在11-12万日元左右。

房屋检查最重要的是能建立第三方,能让买主或卖主自己来选择的检查员。一旦出现强制性的规定检察员,就要引起高度重视了。

最后,还要了解“‘瑕疵保险’和‘房屋检查’是不同的事情。“瑕疵保险”并不能保证房屋安全,为房屋修复提出意见。因此买房前要注意分清。

去日本买房前,如果要调查房屋资产的下降区间,这些关键点一定要调查清楚。 神居秒算专业房产投资一站式服务平台,帮您选择最适合的投资房源。

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