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日本房产|香港富豪爆买日本房产后,打的居然是这个算盘!

2022-07-21 05:40:27 神居秒算 买房 卖房 投资

自日元汇率不断探底,不少「嗅觉」灵敏的投资者陆续购入日元资产,开始为自己的海外资产配置铺路,其中下手最快的还得是香港人。

 

香港《南华早报》早在4月就有报道称,香港人在日本房产上的咨询量激增40%。而这些突然来访的咨询者的目的只有一个:投资

 

 

01.中国香港线上买房团迅速出动

 

这些意向投资者中,平均预算在150万港币~200万港币左右(约合2600万~3500万日元、130万~170万人民币),甚至在当时,东京的小部分专家还戏称香港人爆买日本房产是当地不动产行业的「小泡沫」

 

不过现在看来,爆买远没到「泡沫」的程度,但连锁反应确实吸引越来越多投资者进军房日本产市场

 

据日本当地中介的描述,尽管疫情使得今年上半年许多投资者无法亲自来日本考察,没想到开辟了线上看房服务后,成约率明显上升。甚至在这之中,有一半以上的人还没来到日本,就已经通过线上签约购买的方式,拥有了1套甚至更多的东京公寓,并且已经在出租中了。

 

在他们看来,越早购买可出租的日本房屋,就能越早享受租金收入,未来的中长期投资回报是非常可观的。

 

日本对外国人而言,早已不单单是旅游国家,更多的是「投资热土」,为什么这么说?我们不妨看一下自日本泡沫危机末期至今的东京新建公寓平均单价:

 

 

即便是疫情这种不可抗力,也没有影响日本的房价上涨,东京、包括周边城市的新建公寓价格在2020年时就已和泡沫时代的价格持平,而在2021年及2022年创下历史新高。

 

就算再多的所谓「专业人士」在唱衰日本房产,对于香港买房团而言,涨得再高,买到就是赚到。因为日本房产对香港人来说,即便像东京、大阪这种大城市公寓已经很贵,但相比于伦敦、纽约、香港来说,价格还是便宜了近三分之一甚至一半,日本房产的可负担性(affordability)比香港房产好太多了。

 

JLL的一份内部数据显示:「2022年上半年,在咨询日本房产的客户中,香港人占比相较2021年同期猛增70%,实际公寓销售额增长了30%。」

 

 

02.香港买家:钱烂在银行,不如在日本投资

 

香港的中产阶级青睐日本的普通公寓,而富裕层则更加喜欢昂贵的一户建或者高档公寓,价格高得离谱,比如价值17亿日元(约合人民币8300万)的联排别墅、还有位于皇居、芝浦的高档公寓,这些起价至少也有6400万日元(约合人民币312万)。

 

有些买家会觉得东京的房价在自己的承受能力之外,因此将目光转向了大阪、京都、福冈,几年前被买爆的北海道度假屋、度假村,如今依旧好房难求。

 

无论是公寓、一户建、酒店还是民宿,香港买家入手后的目的非常明确:出租、经营,很少是用来自己长住的。

 

 

他们觉得像纽约、温哥华这类城市是居住型城市,如果有机会在那里买房,一定是用来定居,而东京、大阪等日本城市相比之下就更加适合投资。

 

有位香港买家曾分享过自己在日元汇率暴跌前后购买房产的经历:2017年第一次在福冈购买了2套单身公寓并出租,在日元暴跌后,虽然挺心疼这2套公寓的投资成本,但是算了一下现在再购入一套,成本可以节约近20%。于是他在今年5月又购入一套位于东京的单身公寓,购入后不久就招到了长期的租客。

 

「如果把钱放在银行,吃定期或活期的利息其实没太大意义,但如果在日本购买这种小户型再出租给当地的白领,租售比在4%~6%左右基本上是没什么压力的。

 

这比在香港拥有的房产每年不到 3% 的回报率要高得多,仲量联行曾统计过全球热门地区的房产投资回报,即便是在像新加坡、伦敦这种黄金地段,收益率也普遍低于3%

 

03.投资潮蔓延至一二线城市

 

位于六本木的房产公司负责人在研究了疫情前后5年内的销售数据后发现,当没有出现能足以影响全球经济的事件时,投资日本房产的人群主要以富裕层为主,标的以东京都心6区价值5,000万日元~7,000万日元(约合人民币247万元~345万元)的单身公寓,或者重点商圈价值5亿~10亿日元(约合人民币2470万元~4940万元)并靠近交通枢纽的写字楼、大型商场、店铺等营业场所为主。

 

 

而在出现了新冠疫情这一全球性质的不可抗力后,咨询日本房产的人数明显上升,在此基础上又恰逢日元汇率下跌,不仅是香港富豪,来咨询日本房产的白领、上班族也变得多了起来。

 

现在来自北上广深的投资者络绎不绝,日本的房地产市场已经是一个中国人配置海外资产的绝佳地,在购买日本房产的买家中,最看重的就是这4点:

 

1.永久产权

购买后日本的房和土地都是永久所有权,一些位于郊外的一户建,不满意的买家甚至能直接推倒重建,房屋和土地都能世代传承

 

2.价格优势

北上广深以及港澳地区人气地段的房价早就高得离谱,而且房子本身还要承担公摊面积、阳台面积「明赠实买」,实际得房率大打折扣,但是日本完全不用担心这种猫腻,得房率100%

 

3.投资门槛低

在国内一线城市买房还要看积分、缴社保达到一定年限、摇号等等限制太多,在日本就完全不用担心,哪怕是没有身份的外国人也依然买房畅通无阻

 

4.租赁市场稳定

即便现在日本年轻人也逐渐开始重视起买房,但绝大多数白领还是以租房为主,当地的租赁市场相当稳定,在购入后的未来5~10年内,中长期的回报稳定且相当可观

 

既然现在日元汇率已经跌破寻常,那么现在入手一套优质公寓,就是在变相在节约投资成本,提升投资回报率。讲到这里,有些尚在观望日本房产的投资者可能还盘算着「你看这汇率,都已经跌成这样了,索性咬咬牙跌到『3』开头的时代,直杀最低价!」

 

你可以等,但大概率是等不到那一天

现在上车,买到就是赚到

 

 

参考资料:

[1].香港の富裕層が日本の不動産に殺到、賃貸収入目当て-円安で拍車

[2].円安が"演出"する(?)香港人投資家達が何故日本に不動産投資を挙って行うのか?

[3].香港の富裕層調査2021をCitibankが発表

[4].香港・台湾の投資家は「日本の不動産」をどう見ているのか?

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上市不动产集团GA technologies成立于2013年,秉持着「科技×创新 为人们带来感动」的企业理念,深耕日本不动产市场多年,并于2018年在东京证交所上市。截止至20224月为止,总营业额达853亿日元,员工人数达845名。目前旗下拥有13家集团公司(2022/5/1~)。其商业理念是「让房产交易变得更加简单」,为广大投资者提供从找房到售后管理的一站式服务。

 

以上图片截自于网络

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