日本民宿投資真實案例分析:不是所有房子都能做民宿（上篇）
發佈: 2018/07/12 更新: 2024/11/04
近年來，去日本投資民宿成了熱門項目，不少人在日本買房後，迫切想要發展民宿，但是日本民宿法的限制，使得不是所有房子都能做民宿。神居秒算還原民宿投資真相，幫助解決民宿存在的潛在問題。
近期，“神居秒算”的垂詢有一半都是關於投資日本民宿的，大家都認為日本民宿投資前景好，躺著也能賺租金，畢竟隨著赴日遊人數暴增，日本酒店業已呈負荷運動，酒店住宿短缺，2020年東京奧運會要來了，市場需求量開始加大…
民宿雖好，但是….
日本民宿正值過渡期，有三種不同法規存在的民宿，你瞭解麼？
你是否知道投資日本民宿存在的潛在問題？
據說，日本真正能做民宿的房子只佔比不到8%？
啥都沒搞清，你就匆匆砸錢投資民宿了？
圖片來源網絡 小編通過上下篇文章，來還原一個投資日本民宿的真相！！
日本民宿（也被稱之為民泊）近年來興起，住在上海的張先生參加了國內中介的說明會，聽說長租收益率6%-8%，民宿短租收益率超過10%！想到女兒現在就讀於東京名校，全家又對日本很憧憬，心馳神往..
圖片來源網絡 於是張先生立馬開始籌措投資事宜，尋找性價比高又心儀的房產，最後他通過國內某家房產中介，很快在2016年5月上旬，在東京都內買了一套兩居室公寓。
張先生自以為從此在日本瀟灑做房東，畢竟能躺著賺些租金，提前進行養老生活也是極好的..
圖片來源網絡 可是沒過多久問題來了，民宿生意剛經營了3個月，張先生就後悔莫及了！因張先生人在上海，從招募客人到遞送鑰匙，清掃房間的事情全部都交給了民宿代理公司去做，期間不停地有鄰居投訴，一些陌生人的進進出出引發了小摩擦，更嚴重的是民宿代理公司委託的清掃人員，在公共區域暫時放垃圾引發了問題，使得周邊的租客認為住在裡面的人不遵守規矩亂放垃圾，於是請來了公寓管理委員會，商議如何處罰張先生。
圖片來源網絡 最後經委員會商討，張先生一家不得不放棄高收益的短租民宿，轉為長租，雖然沒有短租的收益率那麼高，但是長租有著6%穩定收益率，而且好在不用一直被投訴所騷擾。
經女兒推薦，張先生垂詢神居秒算，和我們大倒苦水之前在別處踩的坑，但是溝通下來，我們發現張先生對於民宿的法律政策一點都不瞭解。
圖片來源網絡 其實，做任何事情都需要提前瞭解清楚當地的法律法規，只要找到靠譜的平臺，投資可靠的房源，經營民宿是可行的。
下面小編就來給你們普及一下投資民宿的法律法規！
圖片來源網絡 在日本，所謂民宿商業模式的確立正值過渡期，因此有三種根據不同法規而存在的民宿。三種形式即《民泊新法》的民宿，《民泊條例》的民宿以及《旅遊業法》的特區民宿。三者為互補關係。
《民泊新法》：該法案於2017年3月向日本國會提出，與迄今為止的《旅館業法》和《特區民泊》相比，規制條款約束將會放寬很多。
雖然使得一般住宅也可以作為住宿設施出借，但並不是什麼樣的住宅都可以對外出借。例如，《公寓管理規約》禁止民宿行為的公寓。
《民泊新法》的兩大特徵：
建築物的用途的放寬
一年間營業日數的上限180天
《民泊新法》將民宿設施分為兩類
家主居住型民宿（Homestay）
家主居住型民宿的必要條件為以下：
①住宅為提供者的日常生活根據地（原則上要求擁有住民票）。
②對外出借的日期中，提供者也居住於該住宅。
③需滿足一年內出借日數等“一定的條件”。
家主不在型的民宿
家主不在型民宿如以下定義：
①非提供者的日常生活根據地，或是提供者的日常生活根據地，但在出借的日期內，提供者不居住在該住宅內。 （包含法人所有形式的）
②需滿足一年內出借日數等“一定的條件”。
③在出借的住宅處，必須有“民宿設施管理者”。（委託已登記的管理者管理，或住宅提供者自己登錄為管理者）
圖片來源網絡 《民泊條例》的特區民宿
從事特區民宿，行政的認定是必要條件。各自治體制定了詳細的規定。如2017年1月25日時點為止，東京都大田區的特區民宿利用的最低條件為利用者借住7天6晚以上，而大阪市的特區民宿的利用條件為3天2晚起。
圖片來源網絡 《旅館業法》的民宿，簡易宿所的營業
由於在《旅館業法》中並沒有專門定義“出借個人住宅的旅館業”這種形態的。於是，一部分民宿被加入了“簡易宿所的營業”的定義範疇中，從而促使該類民宿申請旅館業經營許可。 基本上，如符合以下四點，即被判斷為適用《旅館業法》，因此需要申請旅館業經營許可： 收取住宿費。不侷限於具體名稱，如休息費，寢具租借費，清潔費，水電費等。包括以小時計費的。
具備社會性與否。如不特定的人入住的情況；通過廣告宣傳招租的情況等。
是否具備持續，反覆性。如持續地招募租客的情況；限定星期幾，或只在特定季節營業， 包括即使限定營業日，但重複招募的情況等。
是否為生活的根據地。如使用時間不滿一個月，或使用時間在一個月以上，但房間的清掃，寢具的提供等都由住宅提供者承擔的情況，則被判斷為不是借住人的生活根據地。
前面提到的符合《民泊新法》的民宿和《民泊條例》的特區民宿都不屬於《旅館業法》的適用對象。（《民泊新法》中一年內營業超過180天的民宿需要申請經營許可。）
下期預告！你知道投資日本民宿的潛在問題麼？你知道日本真正能做民宿的房子只佔比不到8%麼…？哪些房子才是做民宿的最好選擇呢？別急，下篇我們來告訴你真相，告訴你投資民宿，選對才是真的放心！！
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