日本購買投資公寓的「6不要」，你有考慮過嗎？

日本購買投資 公寓 的「6不要」，你有考慮過嗎？

Q：投資 日本房 產時的7要6不要，你知道嗎？

上一期呢我們說到買投資公寓時有7要——即7個要需要著重要注意的事項，本期我們來講講在日本投資公寓時有哪些不用過分追求的地方以及不要投資的點。

6不要	6不要
不要過分追求朝向	不要過分追求中心區域
不要過分追求高收益	不要建築年份必須新
不要管理體制為自主管理	不要周邊有此類此類設施

01.不要過分追求中心區域

首先，不要過分追求中心區域。核心區域固然是好，但是請不要因為區域把自己的投資也侷限住。日本地鐵交通便利，所以一個地段是否方便，完全是按照線路來劃分的。

儘管非核心區域從位置來看未來的增值性並沒有核心位置強，但是考慮到整體的性價比，在地鐵線路方便的地方買一套投資房還是很划算的。核心和非核心區域每平米單價差距還是蠻大的，但是租金並不會因為是核心區域而有一個特別高的漲幅，所以整體上會造成淨收益率的差別。

當然如果您是從保值增值的方向投資的情況，核心區域一定是首選啦。

另外東京除了23區，三縣裡面的神奈川縣非常值得關注，代表車站橫濱、川崎，也是近年地價漲幅很大的區域，可以說這兩個地方的平方米單價是完全超過23區裡面一些周邊區域的。

橫濱地價變化

川崎地價變化

還有就是大家比較熟悉的吉祥寺，吉祥寺和橫濱都是多年來一直被評為最理想的居住地，其實吉祥寺也不屬於23區內的哦，但是吉祥寺的地價也是高於23區的很多區域的。

投資這樣的地段，看似出了東京市區內，但是線路便捷，方便大家通勤上學， 所以入住率都是很高的，並且未來也是很有發展潛力的。

說到線路方便，來過東京的朋友都知道的山手線，基本各個人氣的車站都會經停，除此之外呢其實還有幾條地下鐵線路也是特別的人氣，比如銀座線、日比谷線、丸之內線等，都是四通八達，入住率極高的喲。

02.不要過分追求朝向

第2個說一下朝向，咱們中國人買房子，除了採光，還注重風水。其中陰和陽，自然是大家都比較在意的。

我們把「山北水南」稱作陰，把「山南水北」稱作陽，而建築物的陰陽採用的是和山一樣的概念，採光好的南面，被稱作陽面，一年四季都照不到陽光的北面，被稱作陰面。大家都喜歡坐北朝南、南北通透，比較看重朝南的功能性、採光性，並且這種建築佈局確實也極好的迎合了中國的地理位置和季風性的氣候特點。

不過在日本，租客並不是很在意朝向，尤其是單身公寓，一方面從使用性來說，大家都是早出晚歸，所以房子更多的只是用來睡覺，白天的活動範圍並不在室內，這一點不同於大型的家居用住宅房，所以租客對於朝向並不會過多的挑剔。

另一方面日本土地私有，政府很難進行如同中國一樣的大面積規劃整合。加上日本的浴室和洗衣機普遍有烘乾機能，陽臺更多的是作為逃生通道來使用而存在的。所以如果按照我們一貫的買房原則，可能在日本很難找到真正滿意的格局。

03.不要建築年份必須新

第3個就是上期提到的建築年份，我們買新耐震的房子肯定沒錯，不過有很多客戶考慮到保值空間或者是個人喜好會傾向於近10年的建築。

日本房子有一個特點也是被大家所喜歡的地方就是土地是私人持有。所以這也就造成了日本並沒有強拆。如果一個公寓想要拆掉重蓋，必須要徵得80%以上的房東同意，所以公寓會定期召開房東會議，房東無法到場的情況下也沒關係，每次會議內容都會做成會議記錄投到大家的報箱裡面。

會議紀要樣式

這也合理解釋了為什麼公寓除了「管理費」（也就是物業費）以外，還有「修繕費」的存在了。不能拆樓，所以才會不斷地維護翻新，電梯、消防等設備也會嚴格按照法律做定期點檢。

土地私有造成了土地越來越少，拿地蓋樓的成本也越來越高，同樣的一片區域，同樣的面積，確實會因為建築年份新舊而造成租金上有幾百人民幣小小的差別，但是房價上可不只是差別幾萬而已哦。如果考慮到以後出售，由於日本人更容易貸款，因此建築年份越新會越受歡迎，所以綜合考量之下比較推薦20~25年以內的房子。10年左右的房子溢價高，折舊也快，稍微老一點的其實更保值。

04.不要管理體制為自主管理

上面提到了修繕費，因此就引申出另外一點——不要自主管理模式的公寓。

一棟公寓通常是有「管理組合」的，我們可以理解成物業，圖紙上會有顯示，比如這一間的管理公司就是日本住宅管理株式會社：

也有的公寓在「管理會社」這裡是沒有填寫的或者寫的「自己管理」，那就意味著沒有物業。所以這樣的房子每個月就不存在管理費和修繕費，這樣收益率會很高。

但是由此產生的是，沒有定期的修繕或者維護，樓道里面環境較差，影響招租。另一方面公寓需要進行大型修繕維護時，需要每戶房東一次性支付金額較多的費用。還有一點就是由於自主管理，大部分房東並沒有足夠的專業知識，出現問題時也需要花更多的時間和精力去處理，尤其對於海外房東來說並不是很推薦。

05.不要周邊有此類設施

接著說一下房子周邊的環境，環境好、近地鐵站自然入住率會很高。但如果房子周邊有這些設施，不管房價多麼便宜都請三思而行：

不知道您注意到了沒有，以上這些地區並不包含墓地。

來過日本的朋友會發現在街邊看到墓地是一件很正常的事，尤其在車站周圍居多。那是因為日本在選擇墓地上時，一般是會放在交通很方便的地方，這一點也是經過50%以上的民眾選擇的結果。

大家都希望祭拜時可以交通方便，最好地鐵就可以到達的。其中在東京的港區青山就有整個東京23區最大的陵園——青山陵園，園內安葬了很多日本歷史偉人，還有忠犬八公的祠堂也建在此處。所以港區很多的高級公寓從窗戶都可以看到墓地，但是這不影響公寓的售價還有人們的購買熱情。

06.不要過分追求高收益

最後講一下收益，追求收益是好事，但是也別過分、或者盲目追求高收益。一般一個地區的房子收益會有一個平均值，如果您看中的房子收益高於平均值很多，那絕大多數情況下是因為房價過低。

什麼原因導致房價低的離譜，難道不會讓您心生疑問麼？

當我們遇到成本很低的房子時，通常會在建築年份、面積、樓層、區域、近地鐵站這5個方面來考慮原因。

比如在同區域、同建築年份，樓層面積相仿的情況下，房價過低最多的原因是事故房，因為房東急於出售。事故房除了讓人心理上不舒適以外也會導致租金低於正常水準。

或者在建築年份、樓層面積相仿的情況下，房價過低，那麼多半是地處偏僻的地方，人流量少，線路不便，自然入住率會低。在租客搬走的情況下，再次招租週期真的可能長到您無法想象，在每個月還有正常支出成本的情況下，得不償失。

當然以上說的是公寓的情況，而像是 一戶建 或者民宿等房屋類型，收益率理論上是會高於公寓的。

好啦，這一期的節目就介紹到這裡，感謝您的收看，如果您有更多感興趣的內容請隨時給我們留言，我們會排期逐一為您介紹。我是神居秒算小太陽我們下期再見。