生活在上海的日本房東，睡後收入18萬一年

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這兩天「外國資本再次大量購入北海道資產」的新聞又在日本被頂上熱搜。

同時還有一篇很有意思的報道，說是買爆日本商業房產的中國人在疫情過後明顯增多，甚至還覺得「在東京買大樓比在上海買間房還便宜」。

這則新聞有沒有讓還沒買日本房產的人心慌？說實話不得而知，但是在日本 房產投資 圈內可是一石激起千層浪。

於是日本房產投資圈內的「內卷危機」就開始了：憑什麼我比別人買房買得早、管理的也很好，但是每月收的租金就是比別人少個幾千甚至幾萬？

在我們的客戶群里老夏最得意，倒不是因為他買日本房買得早，而是因為他就是那個「每月收租比別人多」的房東。

01.「你要知道投資究竟圖的啥」

老夏上海人，說是說老夏，但其實也就40剛出頭，之前在投行工作過，投資經驗倒挺豐富，債券期貨股票都做過，不過海外房產，他到今年也才涉獵了6年多一點。

老夏自己心裡很清楚，年輕的時候做投資，賺錢肯定開心，偶爾虧點錢就當交學費，但是隨著結了婚有了家庭，他自己的投資觀念也發生改變。

「無論如何，一定要穩，年齡越大越輸不起」，這也是為什麼他六年前會關注日本房產。

「我雖然那個時候不懂房產投資，但是外匯我接觸過，日幣這個東西真的是穩，把不用的錢換成日幣，先不管能不能賺更多的錢，我至少能保證它先能幫我規避掉一部分的通脹風險。」

日元的穩定匯率和較低的通脹水平大家有目共睹，日本的經濟規模、結構和韌性以及隔絕外部衝擊的能力很大，日本政府又擁有世界第二大規模的美元儲備，現在想要一下子做空日元，難度真的很大了。

再加上日本自己的外債規模小，國內又不斷降低利率，所以日元因降息而使得幣值下跌的可能性非常小，那它的避險屬性自然就高了。

02.「你要知道買日本房究竟圖的啥」

老夏自己在上海名下其實已經有2套房了，一套自己和老婆孩子住一套父母住，所以算起來這2套房對老夏來說地位很尷尬，因為都不算「純投資性」的房產。

「國內房價漲麼漲好咧，我又不會賣，我就算現在手上有十幾二十套也不會賣，肯定出租出去賺租金，所以自己一定要知道買房究竟為的是什麼。」

大概率這2套房老夏都不會出手，他也很後悔當初買現在自住的這套房時為什麼不多買一套，現在上海房價拼了命地往上漲，之前沒趕上中國這趟車，他就想著能不能趕上日本的。

老夏買完房的第二年，日本全國各地的房價就開始上漲

「我一開始很擔心日本房子的，他們房價當初都跌成那副鬼樣子，我又不可能當接盤俠的嘍，後來我身邊很多朋友都說日本那邊租房子的人比買房子的人多、租售比也高，就想想買套便宜點的，再租出去，看看一兩年下來能不能賺錢。」

前幾年日本房產，尤其是 公寓 這塊，總說日本人不買房只租房，他也就相信了，後來在東京都千代田區花了不到200萬人民幣買了間一室的二手公寓，交給了管理公司打理。

「我對日本房子的態度就是，你房價漲，那最好，但要是漲不起來，我至少每月還能拿租金，現金流有保障了。之前那套公寓我每個月交完雜七雜八的費用，到手也要毛一萬出頭，相當於多拿半個月不到的工資」。

03.「你要知道不同房產的優勢和風險」

在這6年間，老夏經手的房子有4套，除去一開始在東京千代田區買的公寓後來出售賺了一點收益以外，還買過東京港區和大阪阿倍野區的公寓以及橫濱的 一戶建。目前他也就持有這三套日本房產。

「房子這種東西確實是買得多了、看得多了就知道竅門了。你看我買第一套的時候什麼都不懂，現在雖然比不上銷售，但像是公寓、一戶建、民宿這種，哪裡好哪裡不好我還是能知道的。不管是投資什麼，一定要事先心裡有數：它有什麼優勢？會有什麼風險？」

日本不同類型的房產，風險和收益都有所不同，因此如何做抉擇讓自己的投資風險變得更低就顯得尤為重要。

·投資單身公寓或者家庭公寓，優勢就在於價格低、房源多、好買好賣。但伴隨著存在空室的風險，如果地段選得不好會出現長期招不到租的情況，很可能每月都在支出稅費和管理費。

·投資整棟的公寓，優勢在於房間多，只要有一間出租出去，每月就能有固定收益，而且一旦滿租，每月的租金收益將會非常可觀。但風險在於買一整套，前期需要消耗大量的資金，而且萬一只租出去一間，那租售比就會變得很低很低。

·投資民宿，優勢在於可以租給遊客，也可以自住，比較自由。但是它風險也要比長租公寓大，比方說並不是所有地區都允許民宿運營，還有像是疫情這種國際事件，一旦阻斷了旅遊，民宿想要賺錢就很難了。

·投資一戶建，優勢在於房和土地都是自己的，如果覺得原來的房子不行，完全可以推倒重建。但風險同樣產生，重建這件事費時費力費錢，維護成本會比較高，而且它的需求其實要比公寓少，存在空室的風險。

還有像是投資店鋪、停車場這種並非主流的日本房產投資也是一樣，投資之前肯定要做足功課。

「不管是國內買房還是國外買房，地段！地段！地段一定是最優先考慮的，地段選對了真的能極大程度縮小投資風險！」

老夏之所以現在每月的租金收入比一般投資者要高，一方面肯定是他買房買的早，另一方面老夏在買房前也很關注地段，這點其實我們以前也強調過，不考慮地段的房產投資，不亞於賭博。

對於老夏而言，接下去還會對自己手上的日本房產進行下一步的投資改善，有可能會趁著疫情期間再收一套公寓，也或許用手上已有的房源進行置換。這對他來說不急，可以慢慢來。

現在的老夏，投資收益其實已經成為全家經濟來源的主要組成部分。儘管如此，在他眼裡投資日本房產還是應該細水長流，不應操之過急。

就像一開始的新聞一樣，上海的一套房，可能就能買東京的一棟樓，日本房產作為全球投資保險箱，避險以及擁有穩定現金流的屬性越來越被投資者們所看重。

當下買一套日本房產不單單是避通脹、一些眼光長遠的投資者在買房的同時還會選擇在日本經營產業，拿到永住資格之後帶來的就不僅是一個人的福利，更是全家人在社會福利、教育福利以及養老福利的終身受益者。

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參考資料：

[1].不動産投資の代表的な6種類。始める前にメリット・リスクを理解しよう

[2].商業ビルを爆買いする中國人「東京のビルは上海のマンション1室より安い」

[3].老夏自述

以上圖片截自於網絡

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