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最近，國內房地產「H大集團」的負債事件一石激起千層浪，尤其是那段出現在員工內部家書中的話「我們遇到了前所未有的巨大困難……堅信一定能儘快走出至暗時刻……」，這無疑就是對外宣佈：我們已經「涼涼」，爛攤子大家一起扛。
曾經是中國國內房地產的一哥，如今卻因為負債問題搖搖欲墜，H大不僅要面臨鉅額的債務，更要面對千千萬萬買了旗下商品房的購房者們。
01. 手握3億㎡土地，跳入多元化大坑
在查閱了H大在2019年的企業中期報告後發現，當時他們始終不斷吸納龐大優質的土地儲備，推動所謂「高質量發展」。
僅在2019年上半年，H大就新增79幅土地儲備。
新增土地分佈在南京、太原、昆明、重慶、鄭州、福州等58個城市，其總建築面積達4449萬㎡，較2018年同期增加44.2%，新增土地儲備原值756億元，平均地價為1699元/㎡。
此外，由於早些年H大號稱要進軍新能源汽車產業，為此還購置過約726.6萬㎡的土地，在新增土地建築面積中佔比約為16.3%。
其中工業用地為440.4萬㎡，平均地價只有389元/㎡，是總平均地價的1/4。
然而給住宅用地留了多少？僅286.2萬㎡，正因如此，H大手上的住宅用地平均價格將近2074元/㎡。
一直到出企業中期報告前，H大手上擁有的總土地儲備項目864個，分佈在中國的232個城市，覆蓋了幾乎全部一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市，總土地儲 備面積為3.19億㎡，較2018年同期增長4.6%。
H大在2020年以前涉足產業之多、領域之廣，是很多房企都未曾觸碰得到的，除了房地產及相關的物業管理，H大還擠入了汽車、旅遊、健康、網絡、金融、快消、體育和文娛等領域。
盤子確實越做越大，但是想要一碗水端平，實屬不易。
02. 文旅兩開花，倒在疫情前
值得注意的是，在H大整個產業分佈中，文化旅遊產業、酒店產業方面在後期鋪的有些大，其中名氣最高的就是「H大童世界」和「H大水世界」。
可以說H大後來的發展「成也文旅，敗也文旅」，如果不是後來2020年的疫情，或許H大的債務危機還有一絲轉機。
就拿這兩個當初專門為2~15歲少年兒童打造，號稱全球唯一的「全室內、全天候、全季節」大型主題樂園來說，曾經每個兒童世界樂園輻射半徑 都超500公里，輻射周邊人口8000萬。
看似非常賺錢的項目一遇上全球性的公共衛生危機，不得不全部關停。
要知道全球最知名的迪士尼樂園，從1955年首家洛杉磯迪士尼的正式開園，到2016年上海迪士尼樂園的落地開放，在漫長的61年間也只不過建造了6座大型樂園。
而且這6座也並非每個都經營狀況良好，其中東京迪士尼樂園在2005年以前是已開業的三家海外迪士尼樂園中唯一持續盈利的，即便遇上後來的2008年金融危機，其入園人數同比依然增加了7.1%，創歷史新高。
相反，巴黎迪士尼運營慘淡，開業17年來，除1995年和2007年曾實現微利外，幾乎年年虧損。
巴黎迪士尼營業狀況
在文旅產業闖蕩61年的華爾特迪士尼公司都不能保證旗下所有樂園實現全部盈利，H大何來的信心布如此巨大的局？
隨後H大開發的一系列養生谷、溫泉等等，幾乎全部都被扼殺在搖籃裡，當H大將所有資金毫無保留地投放到產業中，手上現金流吃緊，也就間接成為了扼殺自己的那雙大手。
03. 未來房產是工具，現金流即王道
時代在變化，投資的思維也要與時俱進。
大到企業，小到個人投資者，不論是投身於國內房產還是海外房產，最先考慮的永遠應該是現金流！現金流！現金流！
有這樣一個說法叫做：利潤是虛榮的，現金流是理性的。
在任何投資中，利潤和現金流兩者都不可或缺，只不過從短期來看，現金流解決的是生死攸關的問題，而利潤則是一個長期經營的目標。
想要在這個瞬息萬變的市場中分得一杯羹，首先就是要在這個市場中穩定生存下來，因此盤活現金流永遠是投資過程中放在首位、優先考慮的事。沒有之一！就是優先！就是如此絕對！它就應該是我們最優先考慮的。
H大正是因為沒有穩定的現金流，才使得債來如山倒，這也給廣大的 房產投資 者敲響一個警鐘：能夠在投資期間源源不斷獲取現金流的房產，才是值得投資的房產，而且這種投資也才算是成功。
怎麼獲取現金流？看租金！
怎麼提高租金？看地段！
要始終記得現在買房的趨勢，買的不是「一夜暴富」，而是「細水長流」。
房產接下去會越來越像一種金融工具，你可以期待它本身價值的增長，但目光更多是要放在它能為自己帶來多少現金流上。
無論國內外，投資房產的底線有三：
能租
能住
能出手
如果貪圖房價便宜，在犄角旮旯買套大戶型，前不著村後不著店，你自己都不願意住還能指望誰來租你的房子？沒有配套、沒有人口流動，就別妄想投資房產能賺錢。
租金和租售比是能夠直接反映某個地段真實的居住需求、真實的客戶購買力、真實的價值核心數據。有出租才有人口，有人口才有交易，有交易才有流動，有流動才能套現，換句話說，有租金保障的房產才安全。
房價取決於有錢人，而房租取決於普通的老百姓，無論供求關係是否緊張，房租都脫離不了就業和收入的基本面。
因此在買房前大致算一下，租售比（年租金/房價）這個值如果趨於零，那基本可以考慮放棄了，因為租不出去也就意味著只能把房產投資的寶壓在房價漲幅上，這叫投機不叫投資。
那麼高現金流的房子該怎麼選？以日本為例，挑選租給日本人的房子有哪些要點？有一個懂房產的朋友就十分重要！
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參考資料：
[1].億翰智庫-H大地產集團企業中期報告
[2].上海迪士尼迎來五週年 遊客平均消費至少一千元
[3].迪士尼樂園經營現狀的文化解讀
[4].各地迪士尼樂園的經營狀況有什麼不同？哪些迪士尼樂園更賺錢？
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