在上期的文章「不適合進行房地產投資的人有哪些特徵？（上）」中，我們大致瞭解了很多想要了解日本房產的投資者遲遲不敢下手的原因。其實看似高深莫測的不動產投資，背後的運營邏輯並不複雜。

 

那麼當我們知道投資日本不動產的盈利模式後，如何判斷自己適不適合這類投資呢？今天就來看看哪些人不適合投資日本房產。

 

 

1.年收未達500萬日圓的人

 

在日本進行房地產投資一般都會通過申請「不動產投資專用貸款」來進行。這類型的貸款基本要求為「申請人具備安定的薪資收入」，例如公務員或普通上班族。這類職業通常在日本銀行看來是具備穩定的還款能力。

 

在申請不動產投資專用貸款時，也比較有機會以較低的利息申請到貸款。

 

撇除本身就具備雄厚財力的人，銀行判斷一個申請人是否符合以上標準的條件為：在上市企業工作3年以上（＊需為同一間公司）並且年收達500萬日圓以上。需注意的是對於尚未擁有永住權或日本國籍的外國人而言，申請的條件則可能更為嚴苛。

 

2.手上可週轉資金不充裕的人

 

就算擁有安定的職業與每月收入，也不能保證個人的經濟狀況就一定很優渥。房地產投資需要投入大筆資金，對於手頭不寬裕的人並不建議冒險。

 

以日本二手房的投資來看，雖然常說門檻沒有新建案來得高，如果能通過貸款申請，手頭上能拿出個十萬日圓就行，但這並不代表「只有十萬日圓」也能進行投資。

 

如果手上資金不充裕，一但將大部分現金投進去，遇到沒有租客支付每月租金的狀況反而會對個人的現金流造成影響。

 

另外投資出租用不動產，如果遇到設備損壞或需要更換的時候，依照情況由房東出錢的場合也不是沒有。這些可能的及必要的支出都必須在簽約的當下與管理公司確認好，避免日後發生糾紛。

 

3.對於不動產投資的運作模式不瞭解的人

 

如果只是因為「感覺可以多少賺一筆」、「身邊的朋友很多都在搞投資」這樣過於隨性、一知半解的態度投入投資市場，很高的可能會得不償失。

 

以投資公寓為例，可能會遇到「找不到租客的風險」、「房東必須負擔修繕費用的風險」、「地震天災的風險」。任何一種投資都存在不同程度的風險，不能只看到獲利的一面。

 

4.與個人理財規劃不符

 

例如「希望五年內資產能增長10倍」有這樣期望的人就不建議以房地產作為增加資產的主要手段。希望在短時間內達到快速資產增長的人則建議考慮投資股市。不動產投資普遍是以長期投資的眼光來規劃。

另外個人看待投資不動產這件事的態度，也會影響到實際的操作與獲利情況。有些人期望短期內迅速回本，並看重高投報率，會盡量壓低投資成本選擇價錢低的物件，甚至不考慮把錢用在裝潢和整理房間上，大小事都自己包辦。

 

也有人只是單純希望有一筆長期且穩定的額外租金收入，房地產投資並非主要的經濟來源，這樣的人會較願意選擇市中心的出租用套房作為長期收租的來源。

 

5.打算購入自住用房地產的人

 

對於那些考慮購入自住用房產的人，額外進行出租用房產的投資的時機也是必須重新衡量。建議以自住用的房產為主，與銀行確認能夠貸款的金額上限再來考慮額外的投資。

 

如果考慮購入自住用房地產，同時也想進行額外的房地產投資，建議先和中介諮詢，避免兩者重疊導致資金無法週轉或其他狀況發生。

 

 

說了這麼多投資日本房產的注意點，那麼投資日本房產有哪些好處呢？

 

◆打造穩定的投資收入

 

投資不動產的一大好處就是有租金收入，租金收入與股票不同，雖然不會突然有收入暴增的情況但相對於股票有突然下跌的風險，房租的行情變動則相對穩定。只要確保有房客入住就能確保有租金收入，並且也能在一定程度上預測未來的收益走勢。

 

◆房地產投資相對保值

 

如果將房地產的價格等值換成現金，其價值會因為物價的波動（通常為通膨）而造成現金的價值縮水。房地產則不論是在通膨或通縮的情況下，都相對不容易起劇烈的價格波動而保值。

 

◆搭配壽險可在意外情況下作為支付房貸的保障方式之一

 

購入投資用不動產的時候，也會被要求強制加入團體信用壽險（與房地產投資配套的保險組合）。這個壽險作為一種保障的機制，若房地產持有人突然遭遇重大意外、疾病或死亡的情況，導致無法如期還款時，便可利用該壽險將剩餘的房貸結清。

 

◆根據個人狀況做不同投資選擇

 

每個人的狀況都不同，不能將一種投資類型套用在所有人身上，而投資人自己如果聽到周圍的親友勸退自己不要進行投資，也不用一開始就反駁，建議聽聽他人意見再做判斷為佳。

若是對房地產投資真的有興趣，平時就可開始多接觸此類資訊，現在網絡十分發達，僅靠網絡就能收集到不少資訊。

 

但同時也建議，真正投入市場之前，務必多方面聽取建議和尋求專業諮詢，根據自己的狀況和期望尋找適合的物件類型。避免投入大筆資金卻得不償失。

 

……

 

房產投資市場永遠是「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回了購房成本。

 

如今日元匯率再度回到5年前，也預示著投資者這或許又是一個新的投資起點，選對日本房產，不做市場的「韭菜」

 

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上市不動產集團GA technologies成立於2013年，秉持著「科技×創新 為人們帶來感動」的企業理念，深耕日本不動產市場多年，並於2018年在東京證交所上市。截止至2022年4月為止，總營業額達853億日元，員工人數達845名。目前旗下擁有13家集團公司（2022/5/1~）。其商業理念是「讓房產交易變得更加簡單」，為廣大投資者提供從找房到售後管理的一站式服務。

 

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