房東VS管理公司，房子究竟該由誰打理？｜日本房產

發佈: 2024/12/17 更新: 2025/02/25

出租中的物件交給管理公司，在日本幾乎已是基本共識

租賃物業管理的業務範圍

在日本許多出租的房產都是交給專業的物業管理公司打理。包含招租、應對房客、收租以及日常的管理和維護，房東一般不會親自面對房客。

直到退租為止都沒有實際見過房東本人，這樣的情況在日本的租房產業並不少見。 負責應對房客的基本上都是物業管理公司的人員。

1.房（租）客管理業務

這部分的業務主要包含：收取租金以及應對租客的需求，有時候也必須應付租客的投訴或是鄰里之間的衝突。

此外，處理合同更新、解約的手續、聯繫租客等也都在物業公司的業務範圍。

2.收取租金

物業管理公司其中一項主要的業務就是每個月確認是否確實收到租金。日本的租金一般多采取銀行帳戶自動扣款的方式，物業管理公司須確認每個月是否有確實到帳，並且將租金匯款至房東的帳戶。

如果是採取租客每個月自行匯款的方式，必須確認租客每個月是否在約定的時間內確實匯款、匯款的金額是否有誤。

3.催繳租金

物業管理公司還有其中一個重要的作用就是當租客沒有按時繳交租金時，必須進行催繳。如果遲遲聯繫不上租戶的話，必須親自前往公寓確認租戶的狀況，極端情況甚至必須採取訴訟的手段。

而以上這些也都是由物業管理公司的人員作為主要窗口進行對接和處理，並且將處理的進度按時回報給房東。

4.處理房間內設備故障的問題

日本的租房一般不提供傢俱和家電，不過依然會附設空調和熱水器。屋內如果空調、熱水器、衛浴設備或廚具（流理臺、灶臺）出現因長年使用而自然耗損造成故障或損壞的情況，那麼這部分的修繕責任和費用須由房東負擔。如果是房客使用不慎或故意破壞則責任在房客本身。

如果修繕責任在於房東，那麼租客聯繫管理公司後，會由管理公司安排維修公司前來修繕。特別是熱水器和空調這類在夏天和冬天的必須品，若損壞，極端情況甚至可能危及性命的生活必需品，物業管理公司更是必須及早應對。另外，瓦斯爐、熱水器的電池以及天花板的頂燈燈泡的更換，有時候也會寫在合同內，為房東需要負擔的部分。

若碰到房客不小心遺失鑰匙，也是物業管理公司必須應對處理的事項之一。

5.處理來自租客、鄰里之間的投訴甚至衝突

物業管理公司也必須負責應對來自租客的投訴，這也包含所管理的公寓大樓附近的鄰居的投訴。例如管理的大樓的租戶本身製造的噪音、亂丟垃圾（包含不按照收垃圾的規定丟棄）、亂丟菸蒂、飼養的寵物亂叫或隨地大小便等，影響附近鄰居的情況，這時候管理公司很有可能會接到來自鄰里的投訴，管理公司必須負責處理這些投訴。

當然如果是所管理的大樓附近的鄰居造成以上問題，也很有可能會收到來自房客的投訴，這時候管理公司也必須負責處理、協調。（＊物業管理公司負責處理的業務程度，最多僅為鄰里之間可私下協調的投訴、抱怨。若上升至民事甚至刑事訴訟的程度，基本上就不在管理公司的業務範圍）

此外，如果公寓大樓附近有可疑人物出沒，管理公司也必須盡到告知住戶的義務。如果公寓附近不幸發生刑事案件或命案，則管理公司在必要時，也有義務應對警方的詢問以及提供監視器畫面，協助警方調查。