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在平穩進入2025年後，不少房企都在統計上一年度的住房市場趨勢了。那麼今天我們參考日本大手房地產公司——不動産経済研究所、東京カンテイ以及東日本レインズ公佈的數據，分析東京首都圈新建和存量公寓以及存量一戶建的價格趨勢。
首都圈除23區外的新建公寓均價上漲
首先來看不動産経済研究所公佈的2024年新建公寓市場數據。
最值得注意的是流入市場用於買賣的新建公寓單位數量減少了，東京都內新建公寓的整體銷售量為23,003 套，比上一年大幅減少。其中東京23區的降幅尤為明顯，整個23區的銷售套數下降了30%。不過不動産経済研究所預測，2025年23區的銷量將達到12,000套，將會比2024年增加 45%。
究其原因，2024年銷售戶數的下降可能是由於勞動力短缺或業務計劃修訂導致的開工延遲造成的暫時性影響。
另一方面，以上這些售出的公寓平均價格如何呢？
據統計，2024年整個東京都的平均售價約為7,820萬日元，略低於上一年。不過，除了23區的均價仍然處高位，其他地區的均價都在上漲。
值得注意的是，東京首都圈售價過億的公寓數量從上一年的4,174套減少到3,648套，減少了12.6%，可以推測是售價過億的公寓數量減少拉低了23區的平均價格。
購房簽約率也有所下降，2024年的首月簽約率為 66.9%，可能也是因為房價居高不下等因素造成的。
首都圈新建公寓的售價中位數上升
隨著出售公寓的數量減少，對整體平均價格也產生了影響。不動産経済研究所還公佈了2024年度每套公寓的平均價格和中位數價格數據。
結果顯示，整個首都圈的售價中位數（即價格排序時的中間值）為6,398萬日元，低於平均價格（7,820萬日元），不過與去年同期相比，上漲了4.9%。同樣，東京23區的中位數為8,940萬日元，同比增長9.0%。
不動産経済研究所還指出：「雖然2023年市中心的超高價位的房子供應明顯活躍，但2024年卻有所疲軟，東京都以及23區的平均價格開始下降，但是中位數卻繼續上升。」
這表明日本新建公寓市場雖然受到勞動力和材料成本等成本上升以及地價上漲等的影響，但好在整體價格也隨之上漲，對於賣方市場來說也算是一件「好事」。
此外，預計從2025年起，市中心及周邊地區的高價房產和大型塔樓的供應將重新活躍起來，因此房價的平均漲幅可能會大於中位數的漲幅。
東京都（內）二手公寓均價持續上漲
東京カンテイ統計時將平均價格換算為70㎡，在此基礎上整個首都圈內的二手公寓（70㎡）均價為4,747萬日元，比前一年下降了1.1%，延續了 2022年的持平趨勢。
然而，在東京都，尤其是在23區，房價上漲的勢頭反倒無法阻擋。 根據東京カンテイ公佈的數據，東京中心區域（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區和澀谷區）的房價上漲了 近20.2%。「在東京中心區域，來自日本國內外的富人和投資者的需求量很大，其上漲幅度尤為明顯」。
首都圈二手公寓及一戶建均價上升
和東京カンテイ的統計口徑不同，東日本レインズ的數據來源是根據已簽約過戶的房產均價進行統計，而東京カンテイ是按照面積（70㎡）進行計算。其中東日本レインズ統計的簽約房也包括了單身公寓以及其他類型的房產。
根據東日本レインズ統計的數據，東京都內所有地區的二手公寓簽約數量都在增加。與此形成鮮明對比的是，新建公寓的供應量卻在下降。而新建公寓價格的持續上漲表明，消費者對二手公寓反而越來越感興趣。 至於平均價格，所有地區也都有所上漲。
前面提到的東京カンテイ的統計數據顯示，東京周邊地區的平均價格在下降，東日本レインズ更新的成交價格也證明了這點——比如埼玉縣和千葉縣的新增房源，其每平方米均價同比下降。因此，與東京カンテイ的數據一樣，可以看到東京周邊地區的房價上漲放緩。
而二手一戶建市場與以東京都23區為主要區域的公寓市場不同，一戶建市場則以23區以外的區域為主。
首先，除23區外，其他地區的簽約數均有所增加。這可能是受新公寓價格上漲的影響，部分消費者也會將興趣轉移到一戶建和二手公寓上。
至於現有一戶建的平均價格，東京23區的均價格同比上漲了5.1%，而周邊地區的漲幅則在-3.3%到+1.7%之間。與公寓相比，一戶建價格漲幅可以說是比較平緩的。
從以上各種數據可以看出，2024年東京首都圈、東京23區及其周邊地區的房價趨勢明顯不同。特別值得注意的是，23區的房價繼續上漲，尤其是以投資為目的購買的公寓。
另一方面，尋求自住的人也開始轉向購買二手公寓和一戶建，但是價格漲幅卻放緩。
對於日本買家而言，2025年值得關注的是抵押貸款的利率。以往一直保持在超低水平的浮動利率終於開始實際上升，而利率的上升會在多大程度上降低消費者購房的信心？這將對流通房源的簽約數以及價格產生什麼樣的影響？是接下來需要密切關注的。
……
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