目錄
本篇文章訪問了從2022年起開始當起房東，在東京都內擁有6戶大樓物件出租的A先生（化名）。根據他的經驗來看看究竟如何挑選出租物件才不踩雷。購房時又有哪些層面必須確認、如何判斷才不會買到令自己後悔的投資物件呢？
挑選物件的首要條件：「地點」是關鍵
■ 第1戶和第2戶的大樓投資失敗後，才認真研究了關於投資房產的知識，目前手上才慢慢持有6套物件。
Ａ先生主要投資「中古屋」，瞄準的是「可安穩收租」而非「靠轉手賺差價」。這兩種是完全不同的房地產投資思維和方式。
以穩定收租的思維來挑選物件，基本上首選東京23區的物件。地點在主幹道沿線人流多的地方、離商店街近或是有學生、企業員工的居住需求的地區。能確保人流以及租賃需求不會中斷的地點。以這樣的思維來挑選，就算有人退租，也能很快找到下一個租客。
如果是屋齡超過30~35年的物件，則會以未來是否有可能重建的思路來判斷。A先生通常會避開位於住宅街深處，位置偏遠的物件。
挑選物件需從租客的角度出發。如果你是租客，你會想住在這樣的房子裡嗎？例如，必須繞進小巷、難找的物件、位在住宅區深處的物件等等，這些都不受租客歡迎。相反從車站出來能很快到達的物件通常都很受歡迎。這類型的物件搬家時也比較方便。
當然有些位置比較偏或是狀況不是很好的物件，若當地的容積率限制放寬，未來可能會被建商相中重建。這也是其中一個出路。比起短期的買賣，長期的經營和穩定收租更符合A先生的規劃。
■ 地點好、周圍生活機能強是關鍵
A先生並不是房地產專家，因此也不能斷言「這個地段一定火」、「這個區域好」，但根據經驗「離車站近絕對是優勢」。A先生主要投資面向單身族群的出租屋，因此便利性絕對是關鍵。例如離車站近、附近有商店街或是24小時營業的超市等，構成生活便利條件的要素是重點。
有一句話說：「以東京23區來看，如果離最近的車站徒步超過10分鐘，那已經算是『鄉下』了」。因此，A先生基本上以「距離最近的車站徒歩7〜8分鐘以內」為標準挑選物件。
此外，單身租房族多半是來東京工作的，因此從自家附近車站搭車15分鐘以內可到達主要車站，例如新宿站、澀谷站、池袋站等大站，對於工作的人來說更有吸引力。這類物件出租狀況也比較穩定。
■ 除了地點，其他綜合條件也需納入考量
除了地點，A先生也相當重視物件的管理是否到位，這會影響長期的經營。
A先生篩選物件是採用「扣分制」，將不好的部分一一挑出。例如「這個物件10年之後可能沒人會想租吧？」、「這個物件離車站有點遠」、「這個地點太偏遠了」之類，把不好的部分挑出來，一項一項扣分，最後留下綜合表現比較好的選項。
舉例，雖然這個物件的租金和投報率算起來不錯。但如果附近有條件更好的選項，租客可能就不會選這個物件了。這樣的物件A先生就不會選，最終留下的是扣分較少的物件。
此外，務必要確認重要事項調查報告，其中要特別注意「修繕積立金」的部分，這會影響房東接下來的收支和最終收益。
「可能影響收益的風險因素」是什麼？
■ 公共設備也有可能影響出租率
A先生認為物件的公用區和公共設備也會影響物件的出租率。特別是「宅配箱」更被A先生視為現代生活的必備。目前雖然政府鼓勵管理公司協助設置宅配箱，但因為有民眾擔心安全問題，因此推廣並不順利，特別是許多房齡高的中古屋多半沒有宅配箱。
但A先生認為「宅配箱」是未來的趨勢。接下來設置宅配箱的住宅會逐步增加。未來，宅配箱不在只是一個加分項而是必備。
防盜監視器也是必備。如果有公寓沒有設置監視器反而會被認為「這個管理公司也太不上心了！居然連監視器都沒有裝？」。
裝設監視器的場所也要考慮，有些物件只有公寓的大門口有裝，其他公共區域，例如垃圾收集場或是停腳踏車的地方則沒有。這有可能引起住戶抱怨，身為投資人也要考慮到。
■ 如果發現管理公司態度消極、鬆懈，這樣的物件最好別碰
如果總會（房屋持有人與管理公司的定期會議）的會議記錄中發現「提案都被否決」、「提案很難通過」就表示管理公司的營運態度鬆懈、消極，這樣的物件建議也不要買。
例如，以長遠來看，有時不得不提高管理費，若發現管理公司將長期修繕計劃、管理費、修繕積立金等會影響物件長期維護的提案全都否決，說明管理公司沒有確實盡到管理的責任，態度消極，這很可能會影響物件的品質以及未來的長期經營。
■ 除了剛開始投資的兩戶物件，還有其他「失敗」或「引起糾紛」的投資經驗嗎？
雖然目前沒有其他特別不好的狀況發生。但現在手上的一戶出租房，租客已經持續住了20年，接下來退租的時候，誰也不知道連續租了20年的房子狀態會是怎樣。
如果保持得好倒沒什麼問題，若保持得不好，那原狀恢復的費用就很可觀了。
如果說房間的狀況很差，身為房東可能要支出數百萬日圓來修復，這就會嚴重影響到收支。因此，身為房東對於「長期租賃」可能產生的風險也不可小覷。
■ 投入房地產經營後，收穫最大的是什麼？
除了安定的租金收益之外，我會定期參加總會，也加入了理事會。因此結識許多在房地產相關領域工作或與我有相同經驗的人。大家都是願意花時間琢磨房地產經營的人，這對我來說獲益良多。
對房東們來說能夠結識有相同經歷的人，對於不動產（管理公司）來說也能直接與房東交流。能夠與日常生活沒什麼接點的人相識，也是一種很好的人際拓展。
■ 考慮過將來要如何處理手上的物件嗎？
我並沒有抱著絕對不賣的心態，當然我也知道對於不是投資專家的我來說，要靠買賣房地產來賺錢是很難的。靠買賣房地產賺錢需要更多經驗、知識儲備以及更雄厚的資金，不是隨便能涉足的領域。
當然會想著在房價升高時賣出，不過如果只是抱著「5年內價格漲了就賣掉」這種心態投入房地產投資，對於一般人來說太冒險。因此不會這樣做。對我而言，基本上還是以收租打造穩定的收益，老老實實的經營才比較符合自己的處事風格。
■ 為何決定要考取證照？
我目前正在準備考取「宅建士」、「租賃不動產經營管理士」、「大樓管理士」以及「管理業務主任者」4項證照。
自從加入管委會和理事會之後，需要與管理公司溝通、處理建物、租賃的相關事宜，包含租賃契約業務甚至決定是否修改租金等，這些都讓我意識到需要更多專業知識。
■ 對於那些考慮投身房地產投資事業的人，有什麼建議？
建議先從單間（一戶）的規模開始嘗試，這個規模就算失敗了，還有挽回的餘地。至少經營1年左右，讓自己熟悉如何處理收支、稅金等的整個過程。之後，再評估是否適合自己是否能繼續下去。
可能在一開始就會遇到很困難的情況也說不定。一開始建議不要過於追求投報率，而是踏實謹慎的好。
如今物價不斷上漲，因為房價高而不敢去做決定或採取相應的行動是不行的。未來物價只會愈來愈高，房價也是，因此要保持敏銳度，該行動就要行動而不能一直等待導致錯過時機。增加投資和房地產的專業知識和技能也很重要。
……
房產投資市場永遠是 「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回了購房成本。
如今日元匯率再度回到5年前，也預示著投資者這或許又是一個新的投資起點， 選對日本房產，不做市場的「韭菜」
把握投資收益的主動權，莫讓猶豫徒增成本！
那麼未來可期的房子該怎麼選？現在買東京、大阪的房產有什麼優勢？這時有一個懂房產的朋友就十分重要！
如果您對海外房產感興趣，掃碼添加好友↑
掃碼添加好友，優質房源盡在掌握，打破投資壁壘、消除投資信息差，掌握一手的「財富密碼」！
以上圖片截自於網絡 如有侵權請聯繫刪除
立即分享這篇文章
神居秒算 編輯部
神居秒算 編輯部
致力於用易懂的方式，提供專業的日本房地產市場時事分析和投資建議。旨在為海外投資者提供真正有用的信息。隸屬於日本上市房地產集團GA technologies，我們專注於全球投資、置業、留學、租房和移居等全流程服務，打破語言和文化差異的障礙，讓您更方便地探索理想中的海外家園。
