市場需求強勁推升房價，首都圈可開發用地將面臨不足｜日本房產

東京首都圈的公寓價格持續攀升，新建公寓平均價格連續3個月達到1億日圓的水平。隨著建築成本上升，可開發用地減少，價格也持續上升。此外，有能力負擔市中心住宅的高薪族群，對於市區住宅的需求也強勁。

根據不動產經濟研究所公佈的首都圈公寓平均成交價，2025年上半年的均價比起10年前的2015年的整體價格，上漲了62.3%。推測主要與建造成本大幅上漲有關。根據建設物價調查會公佈的數據，2025年的建造成本比起2015年上升了36.4%。不過值得注意的是，建造費用的上漲一直以來都沒有販售價格上漲的速度快。

出售價格與建造費用之間的差距從2023年開始起就已經有擴大趨勢，根據專家表示，就算考慮到建築物的質量，公寓的售價也已遠超過其建設的成本。

如果以資本金達10億日圓以上的大企業的營業利益率來看，2024年不動產業的利益率為15.9%，這個數字與2007年相同。比起泡沫經濟末期的1990年的18.1%有所下降。而建造業的利益率為6.1%，比全產業平均的7.8%要低。如果以利益率來看，並沒有像售價一樣呈現「強勁上漲」的情況。

日本房地產市場的一大課題永遠是「可開發的土地不足」。根據日本不動產經濟研究所整理的數據顯示，東京23區在2024年的出售成交戶數比起2015年減少了55%，其中首都圈減少幅度為43%、全國為24%。以東京都來看，位於市區的工廠用地、企業宅遺蹟或公有地的釋出越來越少，導致大規模的開發趨緩。

根據三菱UFJ信託銀行2025年7月的開發商入手情況來說，高達73%的客戶表示情況不樂觀，比起前一年的68%還要高。從目前來看，東京都可用於開發的土地越來越稀缺，取得越來越困難。

「越來越多競爭對手入場進行酒店或商業設施的開發，取得用地變得越發困難。」

以三井不動產Residence為例，2024年花費在取得土地的費用達1640億日圓。比起往年上升，各家開發商競爭激烈，土地取得的成本與費用也越來越高。

大型開發商花在建設以及土地調度的成本持續攀升，這使得越來越多開發商轉向至薄利多銷的物件銷售策略。以首都圈為例，2023年成交價格在3億日圓以上的戶型數量佔比為2%，2024年則降低到約1%。

公寓價格高漲原因不只是供應方，需求方也是主因。「高收入的雙薪家庭對於價格大約1億日圓左右的高級物件需求旺盛，也是推高販售價格的主因之一。」

根據總務省的調查，2024年，年收700萬日圓以上的雙薪家庭達到45萬戶。比起10年前的22萬戶翻了1倍多。若看住宅貸款的使用比例，雙薪家庭申請「雙人貸款pair loan」的比例為37%，也是自2018年之後最高的比例。

就算日本邁入人口減少的時代，東京市區的定居家戶數依然持續增加。預計這個情況會持續至2035年，之後將趨於平緩，預計到2045年東京都雙人家庭的數量將達到129萬戶。

新建公寓的價格上升也影響了中古屋和房屋租賃的價格行情，其中租金持續上升。2025年8月平均租金佔可支配所得之比例達到40.8%。

日本針對住宅政策方面的國家支出，也就是政府方面的支援比起其他發達國家少很多，僅佔GDP的0.1%。而歐美國家類似英國為1.2%，法國為0.6%、德國0.5%、美國為0.2%。

未來，若東京市區的房價持續攀升，民間要求政府提出對策的聲音也會越來越高，東京作為首都提供合理價格的住宅的討論度也會增加。

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