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如果你這兩年一直關注日本房地產，尤其是東京市場，可能會有一個明顯的感受：
「貴」已經不足以形容現在的房價了
而更值得注意的是，這一輪上漲，並不是只發生在新建高端公寓（塔樓）上。根據日本大型房地產平臺LIFULL HOME’S最新發布的調查數據，東京23區的中古公寓市場，也正在整體跨過「1億日元」的價格門檻。
換句話說，「買不起新房，只能買二手」的緩衝區，也在緩慢消失。
東京23區，中古公寓正「全面破億」
LIFULL HOME’S 以東京23區為對象，對平臺上掛牌的中古公寓進行統計，並統一按照70㎡標準面積換算價格，對2025年1月至11月的市場情況進行了分析。
結果相當直觀，也相當震撼：
在東京23區內，建築年數在25年以內的中古公寓，平均價格全部超過1億日元。
這意味著什麼？
意味著在東京的主城區範圍內，「1億日元」不再只是新房或豪宅的專屬價格帶，而正在成為中古住宅的常態水平。
即便把時間軸拉長，對比5年前（2020年）的數據，價格變化依然非常誇張：房齡10~15年的中古公寓，5年內價格上漲217.6%；房齡15~20年的中古公寓，上漲 212.5%。
也就是說，短短5年時間，多個房齡段的中古房價格直接翻倍。
即使是房齡超過20年的公寓，其平均價格也已經逼近1億日元；只有當房齡超過25年後，價格才回落至約8000萬日元區間。
為什麼中古房也這麼貴？
日本中古公寓價格上漲這一現象的背後，並不是單一因素推動，而是結構性變化的結果。
■ 新房價格「長期站在1億以上」
首先需要了解的大環境是，東京23區的新建公寓，平均價格已經連續3年以上維持在1億日元以上。在這樣的背景下，很多原本計劃購買新房的家庭或投資者，只能「被迫」轉向中古市場。
於是，中古公寓不再是「退而求其次」，而是承接主力需求的市場。
■ 需求轉移，直接把中古市場推成「賣方市場」
當大量需求湧入中古市場，而供應並沒有同步放大時，價格自然被整體抬升。
LIFULL HOME’S的分析指出：東京23區的中古公寓市場，已經明顯呈現賣方主導的狀態。
這也是為什麼會看到哪怕是房齡10年、15年甚至20年的公寓，掛牌價格依然輕鬆破億。不過不可忽視的一點是，「短期轉賣型需求」正在放大波動。對國內投資者來說，有一個細節非常值得關注。在東京核心區域，已經長期存在一類購房行為：
購買新建或準新公寓 → 短期持有 → 高價轉售
LIFULL HOME’S 的研究人員提到，市場中已經出現不少案例：
新建時 每坪約1200萬日元 → 竣工後不到1年轉賣 → 成交時 每坪超過3000萬日元
這意味著在東京，「比新房還貴的二手房」並不是個例，而是已經具備一定規模的市場現象。從投資視角看，這類需求並非傳統意義上的「長期出租型投資」，而更接近資產博弈型、價格驅動型行為，它們在行情向上階段，會明顯放大價格的上行速度。
外國買家是主因嗎？
從日本官方數據來看，目前並不能簡單得出這個結論。根據日本國土交通省的調查，在東京等都心地區，住宅購買者中，海外居住者的比例約為3%。至少在當前階段，市場的主導力量依然是日本國內買家。
不過需要注意的是，在日元持續走弱的環境下，海外資金的吸引力正在增強，未來這一比例是否上升，仍值得持續觀察。
如果站在國內投資者的角度來看，這份調查其實傳遞了幾個非常清晰的信號：
1️⃣ 「中古=便宜」的時代正在結束 在東京23區，中古房更多隻是「相對新房便宜」，而非「真正便宜」。
2️⃣ 房齡本身，正在被「地段和稀缺性」弱化 10年、15年、20年的房齡，在核心區已經不再是價格的決定性因素。
3️⃣ 投資邏輯正在發生變化 單純依賴「低價買入」的空間越來越小，是否具備稀缺區位、是否有再開發/翻新潛力，變得更重要。
「老房 + 全面翻新」模式或成主流
在這樣的市場環境下，日本本土已經出現一個明顯的購房趨勢：
購買地段好的老舊公寓 → 進行全套翻新 → 自住或再流通
從投資角度看，這種模式的本質是用「房齡」換取「地段」、用「裝修投入」換取「居住與流通價值」。分析也指出，如果不把翻新型中古房納入選擇範圍，在當前東京23區的價格環境下，無論是自住還是投資，選擇空間都會被極大壓縮。
LIFULL HOME’S的這份調查傳遞出的最重要信息，並不是「東京房價又漲了」，而是東京23區的住宅市場，已經進入一個「高位常態化」的階段。
無論是新房還是二手房，無論是10年、15年還是20年的房齡，「上億日元」正在成為繞不開的入場門檻。對於國內投資者而言，與其糾結「會不會回到以前的價格」，不如更現實地思考：
· 哪些區域是真正的長期核心區？ · 哪些房源具備穿越週期的能力？ · 在高價環境下，如何控制風險、而不是隻追漲幅。
……
房產投資市場永遠是 「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回了購房成本。
如今日元匯率再度回到5年前，也預示著投資者這或許又是一個新的投資起點， 選對日本房產，不做市場的「韭菜」
把握投資收益的主動權，莫讓猶豫徒增成本！
那麼未來可期的房子該怎麼選？現在買東京、大阪的房產有什麼優勢？這時有一個懂房產的朋友就十分重要！
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神居秒算 編輯部
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