東京樓市加速進入「買不起也租不起」時代？兩難局面逐漸形成

發佈: 2026/04/29 更新: 2026/05/27

剛需正在被「擠」向租房

房價與利率雙漲：剛需正在被「擠」向租房

首先是房價的持續上漲，不僅是核心六區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）的塔樓公寓，就連普通住宅、二手房也在全面上漲，地方核心城市同樣如此。

以往「房價=年收入5~7倍」的標準早已被打破。2024年日本公寓均價達到年收入的10.38倍，東京二手房普遍1億日元起步，即便是高收入「雙職工家庭」，也開始猶豫。

與此同時，房貸利率也在上升。隨著日本央行加息，主流銀行的浮動利率已突破1%，疊加貸款減稅優惠減弱，實際購房成本明顯增加。結果就是越來越多本應買房的剛需，開始轉向租房市場。

但是東京23區的租房市場壓力也不小，因為租金也在上漲：小戶型平均租金已達11萬日元/月，並連續21個月刷新歷史新高。

不過，相比房價，租金上漲仍較溫和，因為租金通常在續約或新招租時才調整。

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買房難，租房也不輕鬆

從買賣的供給向來看，2026年首都圈新建公寓預計僅2.3萬套，創50年新低，意味著新房價格將長期高位運行。而二手房中，東京都心6區均價約1.876億日元（70㎡），雖首次出現小幅回落，但成交往往需要打8折甚至7折才能完成。

整體來看新房的供給較為緊張，因此價格堅挺。而二手房則開始出現調整跡象。

從租金方面來看，普遍認為仍有上漲空間，因為購房需求持續外溢。這意味著未來「租房更划算」的階段，可能只是短暫窗口。

修繕成本暴漲才是隱藏的最大風險

很多人已經買了房的投資者只看到房價大漲，但是忽略了一點——維護成本正在快速上升。

之前有不動產公司統計過近十年的修繕成本（每次大修時使用的修繕積立金），漲幅明顯加速：

2013年：平均93.5萬日元/戶

2023年：平均129.9萬日元/戶

2025年：平均150.6萬日元/戶

而且現在為了加速賣房，新房往往刻意壓低修繕基金，未來大概率會出現一波補繳潮，這也是一筆不小的隱性成本。不僅公寓，一戶建也面臨類似問題，租房市場同樣會把這些成本轉嫁到租金中。

因此現在無論買還是租，長期成本都在上升，買房和租房在「哪個更划算」上，其實界限已經很模糊了。

為什麼越來越多人開始偏向租房？

當「買房更划算」不再成立，那麼決策邏輯也會發生變化。既然價格上沒有優勢，就只能在選擇上更加偏向風險控制，以及區分每一個人生階段究竟需要什麼樣的房產。比如在日本社會，調職（転勤）依然普遍、跳槽成為常態、家庭結構不斷變化，因此如果持有房產，會明顯限制選擇空間。相比之下，租房就顯得更靈活： ■ 單身：住公司附近 ■ 結婚：兼顧兩人通勤 ■ 有娃：搬去更大空間 ■ 老年：靠近醫院這種「隨不同人生階段遷移」的模式，成為目前選擇是租房還是買房的主流思路。當然如果滿足這些條件，買房依然合理： ■ 工作穩定、無調動 ■ 長期定居意願強 ■ 家庭結構穩定

公寓「老化危機」正在逼近

很多人認為「房子會住壞」很遙遠，但現實可能更近，畢竟現在日本絕大部分的房子建造於泡沫時期前後，房齡已經很長了。而且隨著修繕費用上漲，越來越多公寓面臨修繕基金的資金池不足、住戶老齡化、決策難以統一等問題。如果是因為以上問題導致大樓無法完成大規模修繕，那麼建築會逐漸失去價值。這意味著未來房地產的核心不只是漲不漲，而是能不能持續維持價值。對於居住方式的選擇，每個人都有不同的答案。但在不確定性不斷增強的時代，風險正在成為最重要的判斷標準。

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房產投資市場永遠是 「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回了購房成本。

如今日元匯率再度回到5年前，也預示著投資者這或許又是一個新的投資起點， 選對日本房產，不做市場的「韭菜」

把握投資收益的主動權，莫讓猶豫徒增成本！

那麼未來可期的房子該怎麼選？現在買東京、大阪的房產有什麼優勢？這時有一個懂房產的朋友就十分重要！