東京「下北澤」的再開發會改變日本不動產價格「怪狀」嗎？



2020年初的時候，日本有兩個比較受關注的新地塊再開發，一個是下北澤站附近的「ボーナストラック（BONUS TRACK）」，另一個是在立川站附近的「グリーンスプリングス（GREEN SPRINGS）」。

下北澤站附近的「BONUS TRACK」

立川站附近的「GREEN SPRINGS」

可能生活在北上廣深的朋友會覺得這無非就是兩個現代化的商場開業並無任何不妥，但是對於寸土寸金的日本以及物盡其用的日本人而言，這既是一種嘗試，也是一場博弈。

這兩個地區都並非非常熱門的地區，重金砸在這兩塊地方是否會帶動兩個地區的房價、地價或者經濟走勢其實是未知的。

與其他商業設施有著明顯不同。首先，BONUS TRACK於2004年開始進入開發狀態，用了14年半，最終在2019年3月完成下北澤站周邊的再開發。

項目中約有1.7公里供商業入駐的區域，包括住宿、餐飲、娛樂、展覽等設施。BONUS TRACK距離下北澤站直線距離約150米，也在世田谷代田站（隸屬於小田急電鐵小田原線的鐵路車站）附近。

現在我們所看到的BONUS TRACK其實並非當初設計時所想呈現出的樣子，在經歷了14年的精心打磨，新的創意不斷被吸收，這才使得現在正式對外營業的BONUS TRACK是一個擁有商住兩用功能的大型建築群。

其中最大的中央建築，面積約為500㎡，上下兩層都是用來招商引流的商用建築，而圍繞在中央建築周邊的100㎡木質小樓，則全是用作住宅。

原本BONUS TRACK拿到的開發許可就是兼具第一種中高層居住專用地區（第一種中高層住居専用地域）以及第一種低層居住專用地區（第一種低層住居専用地域）這兩種區域用途許可來建造的，前者只能建造高層商業用途的建築。而後者相反，只能建造住宅，不能建造以盈利為目的的店鋪和辦公室。

GREEN SPRINGS巨大的中庭

同樣，位於立川站附近的GREEN SPRINGS距離立川站僅有5分鐘的步行距離，在沿著綠道「サンサンロード」將近3.9萬㎡的土地上，GREEN SPRINGS就在此處。

和BONUS TRACK類似，除了中庭以外，周圍既有商業設施、辦公用地，也有居民住宅，而且中庭佔地面積達到了近1萬㎡，差不多是整個院子的四分之一。

BONUS TRACK和GREEN SPRINGS的開發對日本不動產而言是一次全新的嘗試，因為在日本，開發商拿到地塊之後，要麼會選擇打造成純住宅區，要麼會打造成純商業廣場，要麼打造成純開放式公園。無論是這三種用途中的哪一種，共同的目的都是為了通過開發來賺錢。

但是BONUS TRACK和GREEN SPRINGS的開發商卻想到了更深一層——不單單只是想靠開發的地塊來賺取差價，他們想以此抬動周邊地區的房價、地價，賺取長遠的利益。

因為當開發商拿到下北澤這塊地的時候他們面臨著兩個問題——一是作為亞文化天堂的下北澤地區，其最富代表性的個性一面逐漸喪失，另一方面是當地的房屋空置率居高不下。

以前的下北澤離澀谷、新宿都有點遠，由於交通問題所以這邊的房租都很便宜，這也就吸引了許多有個性的商鋪聚集於此。久而久之，「亞文化天堂」的這個名號就被打了出來。不過由於周邊商店街的租金上漲，吸引了許多的連鎖大店的數量也相應增長，在這種情況下，下北澤的優勢逐漸就被淡化了。

另一個是空室率的問題。

包容和治癒的「亞文化天堂」

據統計，在10年前，也就是2010年的時候，世田谷區有8萬戶以上的住宅。儘管世田谷區是東京比較熱門的地區之一，但過去空室率一直都是一大難題。官方統計當時世田谷區有20%~30%的閒置房，那就更別談當時不怎麼熱門的下北澤站周邊了。

結合下北澤的這兩個難題，開發商在通過對開發的成本以及後續收益的計算後，向許多個人事業主開出了15萬日元租金的條件。此舉降低了租住門檻，吸引大量有個性的商鋪迴歸下北澤，希望能重建過去輝煌的「亞文化天堂」。與此同時，在吸收了大量人氣之後，也就同時解決了下北澤空室率過高的問題。

你以為開發商就只考慮到這裡麼？其實開發商的眼光放的比一般投資者還要遠。

除了市中心的改造以外，日本絕大部分的土地再開發都會遇到「怪狀」：僅只是開發完成的地段出現了房價、地價的上漲，對周圍的影響卻不大。很多再開發的地段，在開發前後的10年內，通常都是開發區域價格直線上升，但是隔一條街的地方几乎沒什麼變化。

而且這種情況隨著開發地塊越臨近郊區，趨勢就越明顯，極端情況下還會出現再開發地段房價急劇上升，隔著一條街的舊地塊價格反而下降的例子。這樣還會使得兩地的居民產生牴觸情緒，對當地的執政者也是一個壓力。

而BONUS TRACK和GREEN SPRINGS的開發商借鑑了國外的一些成功經驗，斥巨資精心打造地塊上的商業、居住用地。不僅只是改造地塊內的居民，而是對整個街區產生正面影響。

那麼這種改造方式就真的會奏效嗎？至少在海外是這樣的。

以紐約的高線公園（High Line Park）為例，從切爾西到哈德森園區約2.32公里的區域內，高線公園的開發設計就是利用廢棄的高架鐵路，在2014年全部規劃成了種有百種植物的景觀公園，直到現在，每年都有數百萬人前來參觀，大大提高了周邊的知名度。這也直接導致了紐約高線地區不動產價格大幅上漲。

由於高線公園的誕生，此前缺乏交通便利性而不受歡迎的曼哈頓中西部的房地產價格一下子上漲了。尤其是那些沿著高線公園周邊的房產，最低漲幅也有20%，極端情況也有直接在原基礎上翻倍的房產。

正因為有了國外的成功經驗，日本的開發商才會想要結合本國的實際情況，來打造一個能帶動周邊地區房價上漲的、屬於日本的「全新區域」。

只是這些創新是否真的能撼動日本不動產的現狀？創造出屬於日本的「高線公園」，成為日本不動產改革的先驅者？這是一件非常值得期待的事情！

參考資料：

[1].｢下北沢｣新施設は日本の不動産概念を変えるか——開発地域しか価格が上がらないというジレンマ

[2].下北沢に誕生した新しい町・BONUS TRACKがグランドオープン！

[3].下北線路街に「BONUS TRACK（ボーナストラック）」4月1日開業、13店舗の詳細発表

以上圖片截自於網絡

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