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日本年轻人的住宅持有率较低,据日本国土交通省发布的数据显来看,1983年,40岁以下日本人的住宅持有率为42.2%,到了2012年,持有率降到了28.4%,在30年之间下降近14%。
一直到2015年,日本全国的持房率才在62%上下徘徊(2014年时中国持房率为90%)。虽然近几年日本人对于买房的热情略有回升,但是总的来说,对于买房这件事上,日本人没有中国人那么「主动」。
日本的租房市场如今来看相当成熟,出租的房子无论是公寓还是一户建基本都是精装修、拎包入住。因此对于日本人来说,房屋租赁比起房屋买卖来说,更加受欢迎。
虽然房子好出租,但是作为一个聪明的投资者,利用手中的房产获取稳定租金是一门大学问。如果租客的生活需求没有得到满足,那很有可能会会出现租客换租、退租等情况,这样会直接影响到投资者的实际收益。
因此学会如何吸引并留住租客最重要,你的房子中是否有吸引租客长住的因素呢?
01租客最喜欢找这样的房!
一般来说,租客在选择理想的房屋之前主要会考虑周边交通情况、与最近车站的距离、物件的安全性、周边商业设施的繁华程度、建筑年数等等。
虽然以上这些要素所占比重因租客而异,但一般来说都需要达到某一水平。换句话说,虽然每个人的侧重点不一样,但对于投资者而言并非意味着只需要抓住一个重点可以了。
图片来源:matcha
交通方面
我们以公寓为例,一般租客会优先考虑交通问题,通常都会选择离公司近、换乘的车站或者线路数多的区域。其中,最看重的是距离最近车站的距离。租客在选择租赁物件时,往往第一个关注的是离最近车站的距离。相比步行20分钟到车站,步行5分钟就能到站台的房屋会更受青睐,其租金价格也会相应有所增长。
对于时间观念强的日本人而言,节省下来的时间能够高效利用到别的地方上去。并且在近几年,选择「附近有多条交通线路」的租客也越来越多。因为不仅要考虑到上下班的方便程度,还会考虑周末或者假期去聚会、娱乐、购物等地方能否减少换乘、甚至是否能直达商圈当然更好。
周边商业设施
对于租客而言,根据他们的日常需求,会偏向于选择周边是否有大型商圈?距离周边的超市、便利店是否近?是否有图书馆、公园、医院等公共设施等等。这方面的商业设施需求因人而异,而且一般租客并不会以此作为唯一的选房条件。所以对于房产投资者而言,周边商业设施、公共设施越全面越好,与此同时这里的房价也会相应越高。
建筑物件的抗震性
因为日本特殊的地理位置,这使得日本房地产厂商对于建筑的抗震性有很严苛的要求。所以投资者和租房者对于建筑物何时完工这点都会加以关注。日本的建筑基准法在1981年和2000年有显著的改变。
主要的时间节点有两个:1981年以及2000年,简单来说,1981年之前兴建的住宅建筑标准比较宽松,但是2000年以后兴建的住宅相比1981-2000年期间建成的住宅有着更加严格的地震施工规范。所以在选择房屋时首选会考虑符合新抗震标准的1981年6月1日以后的建筑物件(当然2000以后的更好,只是越新的房,房价会越贵,同时租金也会相应有所提高)。
日本的建筑基准法每隔一段时间都会进行修订
并且实施标准越来越严格
此外,投资者在选择物件时经常会看到「木造」以及「钢筋混凝土造」这两种建筑类型。似乎在我们印象中钢筋混凝土造更结实,但实际上由于日本建筑方法的不同,木造的抗震性以及耐震性并非完全比钢筋混凝土造的差,因此不必过分拘泥于钢筋混凝土造的房屋。
消防设施
日本人的安全意识很高,所以在租房这块也会考虑房屋的安全指数。一般日本的建筑物在每层楼梯口都会设置消防栓和灭火器,每层公共区域都也会有报警器,房屋内部也会安装火警和煤气自动感应器。逃生井几乎是日本公寓的标配,它能在发生重大危险时保障住户生命。
因此投资者作为房东,应该室内的防火设备能够正常使用,如果有故障就需要及时检修。这样不仅保证了房产的安全,也为租客解决后顾之忧。
几乎日本的公寓阳台或室内都会配备逃生井
02屋内有这些会更加吸引租客!
通过以上外部需求对房源进行筛选之后,租客一般就会联系房屋中介进行实地看房了。虽然日本人在租房时习惯于自带大小家电,但是如果投资者持有的房产中有以下这些设施,会让租客更加倾向于选择你的房子。
信箱以及快递箱
日本的公寓内通常在1楼的公共区域会有整幢楼的信箱投递的区域,这个与国内基本相同。而不同的是,日本的大部分公寓楼内还会安置「快递箱」。
快递箱的存在一般是为了应对快递在派件时遇到无人在家的情况,如果家中无人,派件员只能拨打住户电话重新预约配送时间或者让住户自行前往邮局去取快递。这样一来二去会浪费很多时间。因此如果公寓门前有快递箱,那么对白领、学生党等群体来说还是很有吸引力的。
玄关
尽管日本的房屋在房型上会区分「和式」(日式风格的房型)和「洋式」(现代风格的房型),但是绝大多数的日本房屋依旧保留了「玄关」这一设计。玄关的存在是日本人注重隐私保护的一项特征,这点和国内还是有点差别的。日本人不太能接受「开门即见客厅」这种设计风格,因此保留玄关一来更加符合日本当地的习惯,二来玄关区域还能利用起来,作为鞋具、伞具的收纳区域。
干湿分离
日本房屋大多都做到浴室与卫生间的干湿分离,但有些也会受限于房间的面积,会将浴室和卫生间合并在一起。但是绝大部分的日本租客仍旧习惯于浴室和卫生间的干湿分离,一方面是出于好打理,合理利用暖风机还能够迅速降低室内的湿气。
另一方面,日本人非常喜欢泡澡,将浴室独立出来之后,及时打扫完浴室之后就不用担心卫生间发生霉变等问题。而且如果浴室内还带有温度设定等装置就更好了,这对于爱泡澡人士简直就是福音。
干湿分离下
使用浴室不会影响别人使用洗手台或马桶
还有一些小细节也会提高租客的续租率,比方说刚才提到的暖风机、以及卫生间的烘干机、智能马桶圈等等……
03不同租客的需求不同!
同样还是以公寓为例,学生党和白领以及三口之家对于房子的需求有着很大的不同。日本媒体曾公布过一项关于「租客更加青睐租屋中的设施」的调查结果。调查中所列的相关设备或许不单单是租客选择房屋的「加分项」,甚至更有可能影响租客选址、续租的重点,并且不同的租客对于这些需求还有所不同。
这一调查结果或许能更直观地向投资者展现当下租客的实际需求:
「租金比周边高也能吸引租客的需求」
日本房东的总结排行
NO1.免费网络
NO2.干湿分离
NO3.快递箱
NO4.户内空调
NO5.带显示器的对讲机
NO6.周边24小时可用垃圾场
日本单身租客的需求排行
NO1.免费网络
NO2.干湿分离
NO3.快递箱
NO4.24小时可用垃圾场
NO5.附带家具、家电
日本家庭租客的需求排行
NO1.免费网络
NO2.干湿分离
NO3.快递箱
NO4.24小时可用垃圾场
NO5.附带家具、家电
NO6.户内空调
NO7.带显示器的对讲机
以上,神居君为您盘点了如何吸引并留住租客的方法,在您选择购买日本房产时可以多加留意这些细节。
以上图片截自于网络
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1、處理原則
我們可能會向我們的關聯公司和合作夥伴公司等協力廠商共亯您的垂詢資訊、帳戶資訊、設備資訊以及位置資訊,以保障為您提供的服務順利完成。 但我們僅會出於合法、正當、必要、特定、誠信、明確的目的共亯您的個人資訊,並且只會共亯提供服務所必要的個人資訊。 我們將評估協力廠商收集您的個人資訊的合法性、正當性、必要性,同時,要求協力廠商在您的授權同意範圍內處理您的個人資訊,採取必要的資訊管理措施與科技手段,防止您的個人資訊發生洩露、損毀、遺失、篡改等後果。 協力廠商無權將所共亯的您的個人資訊用於任何其他用途,如要改變個人資訊的處理目的、處理管道的,將重新您的授權同意。
2、單獨同意
除非符合征得授權同意的例外情形(見本政策“一、我們如何收集和使用您的個人資訊”),否則我們將會按照法律法規及國家標準的要求,針對除前述情形之外的某些場景下的個人資訊的共亯與提供,採取合理的管道另外征得您的單獨同意。 但不論是否需要征得您的單獨同意,我們均會以合理的管道向您明示告知具體向您提供所涉產品/服务的第三方供应商信息及其处理您个人信息的目的、方式和种类。具体的单独同意形式,请以具体产品/服务页面为准。
我們僅會在合法、正當、必要的前提下收集、使用您的資訊,在您使用我們的產品及/或服務時,我們需要/可能需要收集和使用您的個人資訊的場景僅包括:為實現向您提供我們產品及/或服務的基本功能,您須授權我們收集、使用的必要資訊。 如您拒絕提供相應的資訊,您將無法正常使用我們的產品及/或服務。
(一) 您充分理解並同意繼續使用神居秒算的服務,神居秒算會獲取您如下許可權:
為了您能够接收資訊推送、在協力廠商平臺登入及分享資訊、使用地圖服務等服務及功能,我們的應用中會嵌入授權合作夥伴的軟體工具開發包(以下簡稱“SDK”)或類似其他應用程序,我們通過作業系統提供介面調用的管道使用這些SDK,這些協力廠商軟體工具開發包(SDK)的名稱、提供方、 收集個人資訊的目的及類別詳見附件一。
我們會對授權合作夥伴的SDK進行嚴格的安全技術檢測和准入控制。 我們的合作夥伴無權將所共亯的您的個人資訊用於任何其他用途,如要改變個人資訊的處理目的,則其應再次徵求您的授權同意。
為了保障神居秒算的穩定運行、功能實現,使您能够使用和享受更多的服務及功能,我們的應用中會嵌入協力廠商網站分析工具,我們接入的相關分析工具的詳情說明詳見附件二。
為了神居秒算能够向終端用戶提供海外房產投資相關服務,在確保個人隱私不受侵犯的前提下,我們有可能將收集到的資訊向以下人員共亯:
1. 海外樓盤開發商或有權代理的房產經紀人
2. 與置業需求相關的其他服務提供者,例如銀行金融機構、移民諮詢服務提供商等
我們不會將您的個人資訊轉移給任何公司、組織和個人,但以下情况除外:
1、事先獲得您的明確同意或授權;
2、根據適用的法律法規、法律程式的要求、強制性的行政或司法要求;
3、在涉及合併、分立、收購、資產轉讓或類似的交易時,如涉及到個人資訊轉移,我們會在正式進行資訊轉移前,向您告知接收資訊公司、組織的名稱和聯繫方式,並要求新的持有您個人資訊的公司、組織繼續受本政策的約束,繼續履行原先由我們承擔的個人資訊處理義務。 否則,我們將要求該公司、組織重新向您徵求授權同意。
為了提升資訊處理效率,降低資訊處理成本或提高資訊處理準確性,我們可能會委託有專業科技能力的關聯公司或積愛科技以外的外部服務供應商處理您的個人資訊。 我們會與受託方簽署委託處理協定,並要求受託方按照委託處理協定、本政策以及其他任何相關的保密和安全措施來處理個人資訊。 委託關係不生效、無效或被撤銷或者終止時,我們會要求受託方返還、删除您的個人資訊(包括但不限于因委托处理获取到的原始信息或副本、摘要等),不得保留。未经您的授权同意,我们禁止受托方转委托他人处理您的个人信息。
1、若您提供的資訊中含有其他用戶的個人資訊,在向我們提供這些個人資訊前,請您確保您已經取得合法的授權。 若其中涉及兒童個人資訊的,您需要在提供前征得對應兒童監護人的同意。
2、若我們將資訊用於本協定未載明的其他用途,或者將基於特定目的收集而來的資訊用於其他目的,或者我們主動從協力廠商處獲取您的資訊,均會事先得到您的同意。
您充分理解並同意,我們在以下情况下收集、使用您的個人資訊無需您的授權,且我們可能不會響應您提出的更正/修改、删除、註銷、撤回同意、索取資訊的請求:
1、 與國家安全、國防安全有關的;
2、 與公共安全、公共衛生、重大公共利益相關的;
3、 與犯罪偵查、起訴、審判和判决執行等司法或行政執法有關的;
4、 出於維護您或其他人的生命、財產等重大合法權益但又很難取得本人同意的;
5、 您自行向社會公眾公開的個人資訊;
6、 從合法公開披露的資訊中收集個人資訊的,如合法的新聞報告、政府資訊公開等通路;
7、 根據您簽訂和履行相關協定或其他書面文書所必需的;
8、 用於維護所提供的產品及/或服務的安全穩定運行所必需的;
9、 為合法的新聞報導所必需的;
10、 法律法規規定的其他情形。
1、處理原則
我們會按照法律法規規定,將中華人民共和國境內收集的用戶個人資訊存儲於中國境內。
2、跨境傳輸
出於本政策第(一)條所述之目的,我們可能會與神居秒算株式會社(地址為東京都港區六本木3-2-1住友不動產六本木グランドタワー42F)共同處理您的個人資訊,其個人資訊的種類、收集管道,以及您的權力行使方法,均與本協定其他相關條款所述一致。 如果您的個人資訊存儲地點從中國境內轉移到境外的,我們將嚴格依照法律的規定執行。
需要將您的個人資訊傳輸至境外的場景包括:
除非符合征得授權同意的例外情形(見本政策“一、我們如何收集和使用您的個人資訊”),否則我們將會按照法律法規及國家標準的要求,針對除前述情形之外的個人資訊跨境傳輸情形,採取合理的管道另外征得您的單獨同意。 但不論是否需要征得您的單獨同意,我們均會以合理的管道向您明示告知所涉產品/服務的境內外服務商資訊及其處理您個人資訊的目的、管道和種類。 具體的單獨同意形式,以具體產品/服務頁面為准。
我們將按照法律、行政法規和國家網信首長部門規定(如履行安全評估義務、個人資訊保護認證、按照首長部門製定的標準合同與境外接收方簽訂協定)條件執行,並要求境外機構對所獲得的您的個人資訊保密並履行相應的個人資訊保護義務。
我們僅在本政策所述目的所必需且最短的期間內,或法律法規要求的時限內保留您的資訊。 例如,當您使用神居秒算平臺的注册功能時,我們需要收集您的手機號,且在您提供後並在您使用該功能期間,我們需要持續為您保留您的手機號,以向您正常提供該功能、保障您的帳戶和系統安全。 在超出上述存儲期限後,或在您行使個人資訊删除權、註銷帳戶的情况下,我們會對您的個人資訊進行删除或匿名化處理。
但在下列情况下,我們有可能因需符合法律要求,調整個人資訊的存儲時間:
如我們停止運營神居秒算平臺產品或服務,我們將及時停止繼續收集您個人資訊的活動,將停止運營的通知以逐一送達或公告的形式通知您,對所持有的個人資訊進行删除或匿名化處理。
我們非常重視個人資訊安全,並採取一切合理可行的措施,保護您的個人資訊:
1、數據安全技術措施
我們將採取符合業界標準的安全技術和管理措施來防止您的個人資訊遭到未經授權訪問使用、公開披露、使用、修改、損壞或遺失,包括但不限於:
2、我們將盡力確保您發送給我們的任何資訊的安全性。
如果我們的物理、科技、或管理防護設施遭到破壞,資訊被非授權訪問、公開披露、篡改、或毀壞,導致您的合法權益受損,我們將承擔相應的法律責任。
3、安全事件處置
為應對個人資訊洩露、損毀和遺失的風險,我們將製定了多項制度並成立了應急回應團隊。 我們按照安全事件的處置規範,針對不同安全事件啟動安全預案,進行止損、分析、定位、製定補救措施、聯合相關部門進行溯源和打擊。
在不幸發生個人資訊安全事件後,我們將按照法律法規的要求,及時向您告知:安全事件的基本情况和可能的影響、我們已採取或將要採取的處置措施、您可自主防範和降低風險的建議、對您的補救措施等。 我們將及時將事件相關情况以郵件、信函、電話、推送通知等管道告知您,難以逐一告知個人資訊主體時,我們會採取合理、有效的管道發佈公告。 同時,我們還將按照監管部門要求,主動上報個人資訊安全事件的處置情况。
4、如果您發現自己的個人資訊洩密或我們存在有安全弱點、可疑安全事件時,尤其是您的帳戶及密碼發生洩露,請您立即通過本政策第九條的聯繫方式聯絡我們,以便我們採取相應措施,禁止私自嘗試或驗證弱點。
5、請您理解,由於科技的限制以及風險防範的局限,即便我們已經儘量加强安全措施,也無法始終保證個人資訊百分之百的安全。 您需要瞭解,您接入我們的服務所用的系統和通訊網絡,有可能因我們可控範圍外的情况而發生問題。
我們建議任何未成年人參加網上活動應事先取得家長或其法定監護人(“監護人”)的同意。 我們將根據國家相關法律法規的規定保護未成年人的相關資訊。
我們的服務主要面向成人。 未成年人應在他們的父母或監護人的陪同下共同閱讀本政策。 如果沒有父母或監護人的同意,未成年人不得創建自己的用戶帳號。 若您是未成年人的監護人,當您對您所監護的未成年人使用我們的服務或其向我們提供的用戶個人資訊有任何疑問時,請您及時與我們聯系。 如果有事實證明未成年人並未取得監護人同意的情况下注册和使用了我們的服務,監護人可以聯系神居秒算平臺客服,我們會在確認後儘快删除相關未成年人的個人資訊。
我們鼓勵您更新和修改您的個人資訊以使其更準確有效。 您可以通過登入神居秒算APP-點擊“帳戶資料”的管道訪問或者自行修改您的郵箱、手機號碼等個人資訊。 您也可以通過本政策第九條的聯繫方式與我們取得聯系。 我們將採取適當的科技手段,盡可能保證您可以訪問、更新和更正自己的個人資訊或使用我們的服務時提供的其他資訊。
您可以通過删除資訊、關閉設備功能或管理應用許可權等管道改變您授權我們繼續收集個人資訊的範圍或撤回您的授權。 您也可以通過註銷帳戶的管道,撤回我們繼續收集、處理您個人資訊的全部授權。
請您理解,每項服務需要一些必要的個人資訊才能得以完成,當您撤回同意或授權後,我們無法繼續為您提供撤回同意或授權所對應的服務和功能,也不再處理您相應的個人資訊。 但您撤回同意或授權的决定,不會影響此前基於您的授權而開展的個人資訊處理。
如果您想撤回授予給我們的設備許可權,您隨時可通過以下管道撤回:
1、當您使用App時,如果您使用的是Android系統,您可以通過APP“設定”功能入口進入“系統許可權”介面或在設備本身作業系統中的“設定”中關閉外部存儲的讀取和寫入許可權、位置許可權、撥打電話許可權、讀取通話狀態和移動網絡資訊許可權、使用來電轉接許可權,改變同意範圍或撤回您的授權; 如果您使用的是iOS系統,您可以通過設備本身作業系統中的“設定”改變或撤回相應授權。 撤回授權後我們將不再使用該等許可權。
2、当您使用小程序时,您可以在小程序界面中管理小程序获得的应用权限,您可以撤回对小程序的应用权限授权。
在以下情形中,您可以通過本政策第九條的聯繫方式向我們提出删除您的個人資訊的請求:
1、如果我們處理您的個人資訊的行為違反法律法規;
2、如果我們收集、使用您的個人資訊,卻未征得您的同意;
3、如果我們處理個人資訊的行為違反了與您的約定;
4、如果您不再使用我们的产品或服务;
5、如果我們不再為您提供產品或服務。
您可以通過本政策第九條的聯繫方式與我們取得聯系,並要求註銷您的帳戶。 在註銷帳戶之後,我們將停止為您提供產品或服務,並根據您的要求,删除您的個人資訊,法律法規另有規定的除外。
為保障安全,在您提出訪問、變更、更新、删除、公開、共亯您的個人資訊或註銷您的帳戶等操作要求時,我們可能要求您以一定管道證明您的身份,我們可能會先要求您驗證自己的身份,然後再處理您的請求。 在以下情形中,按照法律法規要求,我們可能無法響應您的請求:
如我們在本政策序言部分所述,本政策適用於神居秒算平臺中的相關產品和服務。 您可能通過神居秒算平臺中的連結跳轉至我們協力廠商合作夥伴或關聯公司運營的其他產品或服務,這些產品或服務可能會通過其另行設定的個人資訊保護政策向您說明收集和使用您個人資訊的情况並據此處理您的個人資訊。
需要特別說明的是,本政策不適用於任何協力廠商提供的服務。 例如您通過神居秒算平臺跳轉的協力廠商服務或網站。 我們會在與這些協力廠商開展合作過程中盡最大努力督促其對保護您的個人資訊,但您理解這些服務由協力廠商獨立向您提供,協力廠商將依照其個人資訊保護政策或使用者協定單獨對您的個人資訊處理承擔責任。
請您理解,我們可能會適時修訂本政策,我們將標注本政策最近更新的日期,並經公示後生效。 未經您明確同意,我們不會削减您按照本政策所應享有的權利。 對於重大變更,我們還會提供更為顯著的通知(例如,在軟件改版或陞級、或您重新登入時,以彈窗形式對您進行及時通知)。 若您不同意我們對本政策做出的任何修改,您可以選擇停止使用我們的服務; 如您主動勾選、點擊同意或其他主動的意思表示確認修訂後的個人資訊保護政策,並繼續使用我們的服務的,則視為接受經修訂的個人資訊保護政策的約束。 請您經常回訪本政策,以閱讀最新版本。
本政策所指的重大變更包括但不限於:
積愛科技(上海)有限公司為神居秒算平臺的運營主體,註冊地址為中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區環湖西二路888號C樓。 如果您對我們的個人資訊保護政策及對您個人資訊的處理有任何要求、疑問、意見、建議或投訴,您可以發送郵件至我們的客服郵箱 customer@shenjumiaosuan.com ,或撥打我們的客服電話(4009978000)等多種方式與我們聯系。 在一般情况下,我們會在驗證您身份後的15個工作日內對您的請求予以答覆。 但由於資料稽核、業務核對、操作流程等原因,對您請求的處理最終完成時間可能會長於上述時限。 如果您對我們的回復不滿意,特別是我們的個人資訊處理行為損害了您的合法權益,您還可以向網信、電信、警察及工商等監管部門進行投訴或舉報; 或向具有管轄權的法院提起訴訟。 我們希望您在向政府或法院投訴或起訴前,可以與我們進行友好協商,歡迎並感謝您對我們的監督和建議。
本協定的最終解釋權歸積愛科技(上海)有限公司所有。
最近更新日期:2022年4月18日