中介費
中介費是出售房產的交易中最大的一筆支出。中介費跟據土地建築物交易法(宅地建物取引業法),具有金額上限。
◆ 當交易價格在200萬日圓以下,中介費為交易額的5%以內;
◆ 當交易價格在200萬日圓以上、400萬日圓以下,中介費為交易額的4%以內;
◆ 當交易價格超過400萬日圓時,中介費為交易額的3%以內。
※交易價格為未稅價格,中介費的消費稅另計。
一般會在買賣交易契約正式成立之後支付中介費。支付的方式大部分分為兩個階段:
1.與買家簽訂交易契約時,先支付一半的費用;
2.正式交屋後再支付剩下的另一半費用。
當然各家房屋中介對於中介費的支付各有規定,建議事前與中介確認為佳。
抵押債權抹消登記費
(抵當権抹消登記)
如果屋主在當初購屋時有使用貸款,且出售時若還未還完,則需要將剩餘的貸款付清再行交屋。而將剩餘的貸款結清後,會需要進行抵押債權抹消登記的手續,將當初貸款的土地或(和)建物的債權登記消除。屋主可以選擇自行辦理或者委託司法書士進行。
若委託司法書士的話,花費大約1~2萬日圓。債權抹消登記亦需支付一筆「登錄免許稅」也就是登記稅。金額為交易的房地產的數量×1,000日圓。
(房屋所有權)登記稅(登錄免許稅)
房產的所有權轉移也需要支付一筆登記稅。這筆費用由買賣雙方來決定由誰負擔即可,手續的處理一般會委託司法書士來進行。
印花稅 (印紙稅)
交易契約需課徵印花稅。金額如下:
(契約上登記的交易金額及相應稅費)
超過100萬日圓未滿500萬日圓:2,000日圓
超過500萬日圓未滿1千萬日圓:1萬日圓
超過1千萬日圓未滿5千萬日圓:2萬日圓
超過5千萬日圓未滿1億日圓:6萬日圓
搬家的支出 (引っ越し費用)
房產出售後,搬家費用也是不可少的一筆支出。雖然根據搬家的距離和行李的量金額有所不同,日本的搬家費用普遍昂貴。如果想多少節省費用的話,建議可以在五月份至二月份的「淡季」進行搬家。
剩餘房貸一次性還款產生的手續費
(住宅ローンの一括繰上返済の手數料)
將剩餘的房貸一次結清,銀行方面一般會收取手續費。金額根據當初所選擇的房貸方案以及所使用的金融機關有所不同。
繳交所得稅、住民稅
(所得稅・住民稅)
出售房產所獲得的收益(讓渡所得)必須在出售的隔年繳交讓渡所得稅。如果是居住於日本當地的屋主,則還需繳交一筆住民稅。稅率的計算方式以屋主持有該房產多長期間而定。
其他費用
進行所有權轉移時,需準備印鑑證明、固定資產(不動產)評價證明等文件。這些文件都必須另外申請,因此也不要忘了將這些文件申請的手續費計入。
3,000萬日圓基準的非課稅特別條例
日本政府針對出售「自住用」房地產的納稅人提供3,000萬日圓基準的非課稅特別條例。意思是若出售持有之「自住用房地產」所得之利益(讓渡所得)與當初購入的價格相差在3,000萬日圓以內的話,將不會被課徵額外的稅金。
例如當初買3000萬日圓,出售時賣5000萬日圓,所得利益為5,000萬-3,000萬=2,000萬日圓,沒有超過三千萬的基準則不用繳交額外的稅金。注意此條例僅限「自住用」房產,若單純為投資目的則不適用此條款。
善用長期持有之稅率減輕制度
若持有該房地產達10年以上則可享長期持有之固定資產之「讓渡稅的減輕稅率」制度。並且這個制度可以與上述的3,000萬日圓特別減稅制度並用。當然要使用這些減稅優惠就必須確實進行申報。
善用「換屋」的稅金特例制度
若是以「換屋」例如常見舊屋換新屋、小換大的目的購買比出售價格更高價格的房子,則可享有讓渡所得稅的納稅期限延長。
其他
出售房地產的過程中,支出最高的費用為中介費。這部分則可嘗試與中介交涉或可享有折扣或其他優惠。
出售房地產之前,以下是幾個小技巧可以讓整個出售的過程更順利。
◆ 務必理解必要的手續、過程以及需準備的文件,可讓整個流程更順暢;
◆ 不要僅憑房產的預估價格就隨意挑選估價高的房屋中介。中介本身的人品、待人處事、作風是否值得信賴,與自己合拍也很重要。房地產為高價商品,隨意選擇委託的中介,若過程中發生不愉快或失誤很可能得不償失;
◆ 善用減稅條例能替自己省下一筆稅金。
……
房產投資市場永遠是「入場越早,獲益越多」,在日元匯率下降之前的那批投資者,已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回了購房成本。
如今日元匯率再度回到5年前,也預示著投資者這或許又是一個新的投資起點,選對日本房產,不做市場的「韭菜」
把握投資收益的主動權,莫讓猶豫徒增成本!
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