日本不動產投資常見問題十五問

由於2020年東京奧運會，再加上歐洲局勢動盪，許多地方的用戶大量湧入日本購買不動產。導致日本的不動產價格最近幾年逐年攀升。那麼在 投資日本房產 的時候會遇到那些問題呢？下面 神居秒算 為大家介紹一些常見的問題。

1、日本購房是否有限制？

日本政府對於外國人在日本購房沒有任何限制，如果您有錢，也可購買多套。在日本買房適用日本法律，房主需要向日本政府納稅，稅款要求也是跟日本人一樣。

2、日本房屋是否都是永久產權？

日本房屋的產權分為兩種。一種為所有權，即永久產權且擁有土地；另一種為借地權，即房產有年限限制，土地為租借，同時借地權又分為新法舊法，購買時需注意區分。我們推薦的所有房產均為永久產權的房子。

3、日本房屋面積如何計算？（ 投資日本房產需關心房屋裝修麼 ）

專有面積--從牆壁內測開始計算的面積，可以理解為屋內地板面積，房屋內部可供使用空間。一般房產證會登記房產的專有面積。

壁芯面積--從牆壁中心開始測量的面積，所以比專有面積稍大，不動產公司在做房源推薦時多數顯示壁芯面積。 壁芯面積（左）專有面積（右）。

4、中國人在日本買房能貸款嗎？

理論上可以貸款，但在日購房需看日本賣主是否同意貸款交易，比如：同時有兩個人諮詢買房，客戶A願意付全款，客戶B選擇貸款，那麼賣主肯定選擇全款客戶，儘快拿到現金。

即使賣主同意貸款交易，投資人通常也沒有資格申請日本銀行的貸款，因為多數中國人沒有在日本的信用記錄，只能通過在日本的中國銀行貸款，可貸額度約為50%,利率為2.6%左右。

如果取得了日本的簽證，如經營管理簽證，也可以在日本的銀行貸款，並享受與日本人同等待遇，貸款利率0.6-0.8%且0首付。 在日貸款後一般在中國還不了貸款，必須通過日元賬號來還款，而且是自動扣款。

5、購房前是否可去日本看房？（ 日本房價 ）

日本是個注重隱私的國家，如果您欲購房屋在空置期間或者是沒有租客的情況下，一般中介可協助帶您看房，並可進室內觀察，但若是非空置期間或者帶租約的房屋您只可視察外部及周邊環境。但是200萬人民幣以下的高回報物件出手很快，一旦確認後最好儘快下定金，若是要先看房很容易錯失良機，特別是帶租約的。

如果您是出於投資角度購房，那麼只需關注房源的最核心因素即可。房屋的地段通常是最關鍵的因素（中心地段的房源每年有10%左右的地價漲幅空間），而且好地段的房源交通便利，如果租金回報也能達到您的心理要求，那就儘快出手吧，好房不等人。

朝向、戶型、樓層、年代等不是最關鍵因素，因為您也不考慮去住，房子老了點，朝向不喜歡，對您並無實質影響，只要房子整體性價比能達到要求就Ok啦（也能節省時間和金錢成本）。反之，如果您是自己住，那麼比較支持您看房，慎重考慮。

當然老房子特別是房齡在30年左右的，其本身價值已經全部折舊完畢。後續脫手變現會比較困難。這點10年的“新房”優勢就比較強。根據日本不動產協會的統計，市中心地段的“新房”一般掛牌1-1.5個月可以脫手。二級或三級地段的老房子則需要掛牌18-24個月才能成交。

6、在日本買房的流程？

挑選房產→確定購買→提交購買意向書→簽約及支付10%定金→在規定時間內支付尾款→過戶→取得房產證→委託後期管理。

7、在日本買房的週期？

挑選房產及確定購買的週期根據需求不同因人而異。提交購買意向書到過戶需要1-2個月（有可能根據付尾款週期縮短或延長）。過戶後取得到房產證需要2-3周。

8、在日本買房需要哪些材料？（ 日本投資經營管理簽證最常見的十個問題 ）

提交購買意向書時，需要提交個人身份證複印件，如順利得到賣方的同意，1周左右會進入簽約階段。這時，買方需要準備好個人印章和對應的公證書。需要注意的是，每份公證書對應購買一套房產，如需購買多套房產則需準備多份公證書。

辦理公證時，需要本人帶好身份證、戶口本去任意一家公證處辦理，如果不在戶籍所在地，部分地區還要求出示暫住證或居住證。各地公證處對所需材料、辦理時間、收費標準、是否可提供翻譯等的規定都不一樣，建議客戶在去公證處之前先通過電話諮詢清楚，以免耽誤時間。

以北京的公證處為例，公證書上一般包括以下幾項內容： A.身份證/戶口本複印件。B.身份證/戶口本公證文書。C.身份證/戶口本複印件的翻譯（英文或日文均可）。D.身份證/戶口本公證文書的翻譯（英文或日文均可）。 ps:辦理公證一般需要3-5個工作日，費用為300-800元（具體以當地公證處規定為準）。

9、在日本買房時可否砍價？

日本房產市場制度完善、健全，價格也非常透明，不會出現虛報價格的混亂狀況，可砍價的空間非常小。然而，對於中國買家來說，購買習慣是先大力砍價，但這在日本買房時不僅可能會造成買家信譽度降低，還有可能錯失購買機會。因此，在日本買房時，在根據自身期望和實力進行選擇的前提下，不要一昧砍價，可以合理談價。

10、在日本買房時會產生哪些費用？（ 日本買房價格 ）

除了房款本身以外，還有日本政府收取的稅費。稅費是在日本買房時產生的一次性費用，包括：房產取得稅、印紙費（印花稅）、登錄免許稅（所有權過戶）、司法書士費、中介費、消費稅（司法書士費和中介費的）、火災及地震保險（可選），這些費用約佔總房款的6-8%。

11、日本房產每年有哪些費用？

在日本持有房產，每年交固定資產稅、都市計劃稅。除此之外，公寓類房產有管理費和修繕費；一戶建類房產是自己維護和修繕，則無此費用。因此，公寓類房產每年的維護費用是房屋售價的1.5-2%,一戶建類房產每年的維護費用是房屋售價的0.6%左右。

12、日本房產的質量情況？

日本房產無論是新房還是二手房均為精裝修交房、廚衛家電齊全，報價均以使用面積計算，陽臺不計算在房屋面積內並且不收取費用。

日本雖然是多地震國家，卻能做到將地震傷亡降到全球較低的水平。1982年以後建成的房產均符合日本建築法例的耐震標準，最低防震標準為7級或以上。買房時也可選擇加入地震、火災保險。

萬一真的遇到因為地震而影響房產結構，保險公司會賠償新建樓房，這對於投資者來說也是很合算的，但發生率極低。

13、日本房產租賃時有什麼注意事項？（ 日本租房價格 ）

日本房產租約一般都是2年，每2年自動更新租約1次，這樣無論是對租客或房東來說都很有保障的。當租約即將到期，不想續租的情況，租客需提前1個月提出，房東需提前6個月。

雖然在更新租約時，可以提出充分的理由向租客加租，但如果加租理由不充分，租客也有權拒絕交新租。租賃時，除了租金以外，租客還需要支付給房東押金和禮金。

退租時，需要將房屋歸復原狀，所產生的費用會從房客的押金中扣抵。在日本搬家及租房的開支不小，租客對租屋況的維護可以令人放心。

另外，房東可以要求租客加入保證會社，也就是說如果租客不按時繳納租金時，保證會社會代替租客支付房租。

14、在日本買房後，後期管理怎麼辦？

當在日本買房後，暫時不能自住，或原本就用於投資，如何對所購買的房產進行管理是重中之重。對於這個需求，可以委託給可以提供專業後期管理服務的日本公司，包括租賃管理、收取租金、招租、與租客溝通、各項繳費、財務報告、修繕等各項服務。無論買家身在哪裡，均可以免去後顧之憂，放心收租。這種管理服務的費用一般是收取房租的5%或者一個月房租。

15、日本買房是否可拿簽證（移民、永住權）？

出國老司機再一次重申：購房（單純投資）和拿簽證（身份）沒有直接關係。如果想拿身份，可以辦理投資經營管理簽證，首先在日本開公司，然後以公司名義去購買投資房產，同時將房產管理（購房符合做旅館要求）作為公司業務之一。這樣在日本就有了公司運營項目，可獲得投資簽證。

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