【貸款專題】2024最新版：外國人投資日本房產，如何搞定貸款？

目錄

• 1、日本買房貸款概要
• 2、外國人在日本買房如何辦理貸款?
• 3、外國人辦理日本買房貸款的4大注意點
• 4、如何評估我的貸款金額上限？
• 5、可以為外國人提供購房貸款的銀行推薦
• 6、2024日本購房貸款最新政策解讀

1、日本買房貸款概要

眾所周知，日本央行長期實行超低利率政策。日本本國人購房的話，如果是自住房，不僅可以享受低於1%的超低利率，條件優越者更可以0首付購房。

據最新的一份調查顯示，在申請住房貸款買房的日本人中，“首付為零”佔到了近3成。另外，在日本申請貸款買房，還可享受房貸減稅政策（住宅ローン控除），減稅額甚至可能會高於還款額。這樣的福利實在是讓人羨慕。

一般來說，大部分日本金融機構發放購房貸款，需要滿足以下條件:

（1）貸款年限：需大於等於10年（因此，只拿3～5年日本簽證的外國人，很難申請房貸，但也不是完全沒有辦法，後文講詳細介紹）
（2）借款人年齡：一般來說，借款人需要在20歲到65歲之間
（3）還款負擔率：原則上，年還款金額不超過年收入的35%
（4）工作年限：這一項代表的是收入的穩定性，一般來說正社員，工作超過3年會比較好（工作年限越長，對審核越有利）

上面提到大部分銀行要求貸款年限高於10年，但是這並不代表沒有永住的外國人就無法申請日本購房貸款了。事實上，有一部份日本金融機構，專門開發出針對海外投資者的購房貸款產品。只要符合各金融機構的審查條件，就有機會成功申請日本房貸。

此專題主要介紹以外國人為對象的日本購房貸款，包括持長期簽證的在日外國人，以及沒有長期簽證的海外投資者，分別來進行介紹。想在日本買房並辦理貸款的讀者，可以參考以下內容，也可諮詢 神居秒算，找到最適合自己的購房方案。

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2、外國人在日本買房如何辦理貸款?

（1）持日本長期簽證的在日外國人

投資類房產。除去10萬日元的首付金，房子全款和初期費用都可以貸款。初期費用包括，中介費、印花稅、登錄免許稅（也就是房屋過戶的稅費）、不動產取得稅、司法書士登記費用、地震火災保險費等，一般佔購房款的6～7%左右。

投資房貸款申請條件：

（1）職業：在上市公司或資本金1億日元以上的公司工作，或公務員、醫生、律師等穩定職業
（2）年收入：500萬日元以上
（3）工作年限：1年以上
（4）貸款利率：1.575%～1.8%
（5）貸款年限：1～35年
（6）申請資格：有永住權（無永住需10～20%首付）
（7）申請資料：住民票、印章證明、課稅證明、在留卡、保險證等

自住類房產。在日本，自住房和投資房的貸款利率是不同的。日本的自住房貸款利率極低，實際上可以算作是一種帶有福利性質的貸款了。因此審核條件也比較嚴格，基本上對象僅限於日籍（或日籍配偶）、持永住簽證的外國人。

自住房貸款申請條件：

（1）申請資格：日籍、持有日本永住權的外國人，居住在日本國內者
（2）借款人職業：有 1 年以上穩定收入的正社員，或有 2 年以上穩定收入的公司董事、自營業者
（3）借款人年齡：年滿 20 歲以上 65 歲以下，且貸款終止時年齡不超過 75 歲
（4）資金用途：【購買、興建】申請者本人或其家庭的居住用房屋
（5）貸款金額：一般情況下，500萬日元以上，1億日元以下（非永住一般需要首付20%以上）
（6）貸款期限：不超過35年
（7）貸款利率：可低至0.3%
（8）是否需要保證人：非永住的借款人，一般需要日籍保證人

（2）無長期簽證的海外投資者

近年來，海外投資者的資金不斷流入日本房市。2020年1 - 9月的統計中，海外資本在東京等首都圈的房地產市場投資額超過194億美元，位居世界投資市場首位。首都圈平米單價也已連續19個月上漲。

接下來，我們 以中國大陸的購房者為例，介紹以個人名義申請日本購房貸款的條件：

（1）確保在國內每年有30萬元及以上的人民幣收入，以及能提供近兩年來的稅單
（2）需要提供3~5個月以上的「非大陸地區收入證明」，其中收入需要覆蓋貸款每月還款的1~1.5倍左右（含海外房租收入）
（3）在申請貸款過程中必須由本人親自赴日1~2次，銀行面談審核
（4）貸款金額：銀行對房產評估金額的50%~60％
（5）貸款利率：2.8%～3.8%
（6）貸款年限：最長15年，且貸款結束時不超過65歲
（7）申請貸款者必須會說中文或是日文

審核所需資料：

（1）身份證
（2）護照
（3）健康診斷書（體檢報告）
（4）在職證明書
（5）個人徵信報告以及公證書

對於需要貸款的不動產而言，還需要提交不動產買賣契約書的複印件、重要事項說明書的複印件、房子的藤本以及房子的公図之後，就進入貸款流程了。通常來說，客戶在將房屋和本人信息提交給銀行時需要承擔一筆「貸款評估費用」，用以確保是否可以申請貸款。

通常而言，3000萬日元及以上的新房，是不需要繳納物件評估費用的。同時， 還有一部分房屋是銀行不建議貸款的，例如舊耐震的房源、只擁有借地權的房源以及道路界限不符合法律標準的物件，這幾類房源並不是不能貸，只是可以貸款的可能性較低、耗時較長。

如果是購買高額大型物件的投資者，也可以通過在日本設立法人公司，以公司名義貸款買房。

以公司名義購房申請貸款的條件：

（1）貸款金額：一般不超過10億日元，或銀行評估額的75%
（2）貸款利率：2.8%～3.8%
（3）貸款期限：一般不超過25年

以公司名義貸款購房的優勢：

（1）貸款申請的難度低
（2）有助於辦理經營管理簽證
（3）可以合理避稅

3、外國人辦理日本買房貸款的4大注意點

注意點1：如何提高貸款的審核通過率？

外國人要想在日本獲得購房貸款，擁有永住權是非常有利的條件。
如果沒有永住權，滿足以下幾點也將有助於你申請日本購房貸款：

（1）有一個日本公民作為保證人
（2）選擇本國銀行，如中國銀行東京分行
（3）提高首付款比例
（4）註冊公司，並以公司名義投資房產

注意點2：如何提高貸款上限金額？

（1）其他條件相同的情況下，選固定金利（利率），貸款上限金額一般會高於選變動金利
（2）提前還清其他借款，取消或解約不必要的信用卡，有機會提高貸款上限金額

注意點3：申請貸款的時機很重要！

一般來說，在提出購房申請之前，最好與貸款銀行進行商談諮詢。
在通常的情況下，日本的購房協議會包含一項條款，允許買方在支付全部房款之前，融資開始的情況下取消交易而可以不用支付違約金。然而，在實際情況中，這意味著賣方只會與買方進行交易，而買方可以提供一些可靠的融資保證。

注意點4：儘量不要提前還清貸款！

貸款合同一旦訂立完成，如需提前還款，大部分銀行都需要收取提前還款手續費。
況且相對於中國，日本貸款利率低了不少，實在沒有必要提前還款。

4、如何評估我的貸款金額上限？

長期居住在日本的外國人，可以用自己的年收入來大概估算可貸款的金額上限：

年收入（日元）	貸款金額上限（日元）
300萬	2040萬
400萬	2720萬
500萬	3400萬
600萬	4080萬
700萬	4760萬

※以上通過還款負擔率（年還款金額佔年收入的比率）25%、貸款利率1.5%、貸款期限35年、等額本息、發獎金時不另加額還款的條件計算得出。
※實際金額以銀行審核為準。

5、可以為外國人提供購房貸款的銀行推薦

1、Tokyo Star Bank

以在日本投資房地產為目的, 由外國投資家設立的公司，以及由在日本擁有居留資格的外國人共同創立的房地產投資用貸款。
https://www.tokyostarbank.co.jp/hojin/solution/industry/inbound/

2、新生銀行 Investment& Finance

持有香港特別行政區或是日本護照，現在住在香港的非本地居民客戶可申請的投資貸款。
https://www.shinsei-if.com/en/real-estate/overseas.html

3、Ｏrix銀行

不需要永住權。
居住在日本的外國人在上個年度的收入須超過 700 萬日幣以上。
對於申請的物件, 在結構、面積、樓齡、用途上有各種限制。
http://www.orixbank.co.jp

4、PRESTIA（SMBC 信託銀行）

不需要永住權。
居住在日本的外國人，在上個年度的收入須超過 700 萬日幣以上。
不需要保證人。
對於申請的物件，結構、面積、樓齡、用途上有各種限制。
https://www.smbctb.co.jp

5、United Overseas Limited Bank(UOB)

外資銀行、外國籍投資家皆可申請。
http://www.uob.com.sg

6、中國銀行

擁有日本在留資格的中國公民。
http://www.bankofchina.com

7、交通銀行

有居留資格的外國人，年收入400萬以上。
http://www.bankcomm.jp/CN

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6、2024日本購房貸款最新政策解讀

有意向在日本購房的投資者，最應該關注的就是2024年日本購房貸款減稅的最新政策，因為這直接影響了投資者每年能抵扣的稅款以及可貸款限額。日本的住宅貸款減稅政策是一項非常重要的減稅政策，它可以將年末時住房貸款餘額的1%，從原本要支付的所得稅和居民稅中扣除。

在最新的2024日本購房貸款政策中，主要變化在於貸款稅率下調以及享受時間延長。首先原定於2021年末到期的減稅政策將延長至2025年（原10年延長至13年），其次是所得稅與居民稅扣除率從年末累計貸款餘額的1%降低至0.7%。對於普通新建住宅，自2022年起年末貸款餘額的上限從4000萬日元減至3000萬日元，而且申請對象的年收入將從低於3000萬日元下調至低於2000萬日元。

這次住宅貸款減稅稅率的降低，其實就意味著以後在日本交的稅金要變多了。假如2021年購房者的年末貸款額為4000萬，按照現行的減稅政策，當年最多能抵扣的稅額為4000×1%=40萬日元。而到了2022年之後，最多能抵扣的稅費則降至為3000×0.7%=21萬日元，也就是說，稅改後的貸款購房者，每年將會多交29萬日元的稅！💰

目前日本房地產市場的新房、次新房以及二手房流通火熱且緊俏，所以說，未來貸款買房的難度會有所上升，留給貸款購房者的福利時間真的已經不多了！

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