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■ 東京23區的新建公寓平均價格在2023年突破一億日圓。但根據實際數據顯示，新建公寓價格的中央值實際上約為8000萬日圓上下。
■ 根據不動產經濟研究所的數據顯示：東京都23區的新建公寓平均值為1億1483萬日圓。另一方面，根據價格排序，位於排序正中間的中央值實際上為8200萬日圓，與平均值相差了約3283萬日圓。
比起均值，中央值更能反映實際市場現況
■ 比起平均值容易受到極端數值影響，如過高或過低的數值影響的特性。以美國的房地產市場為例，實際上更看重中央值。
■ 以目前的日本房市來看，兩個數值相差了約3000萬日圓。這個數字也超越了泡沫經濟時期的數值，為史上最大的相差。
■ 會出現這種情況主要是2023年，東京市中心價格超過10億日圓以上的超高價戶型等豪宅推案一口氣拉高了平均值。而泡沫經濟時期，這些超高價的戶型佔比並沒有像現在這麼多的關係，因此泡沫經濟時期兩個數值的相差並未像當今的數值差異這麼大。
高資產階層投資重心轉向都心的高級公寓，進而推升市場平均值
■ 近年來，高資產階層對於房地產喜好的轉變也是推升公寓大樓平均值的原因之一。比起上個世紀流行在閒靜的高級住宅區如田園調布建一間自己的低層別墅。近年來，高資產階層則流行置產東京市中心的高層塔樓豪宅。
■ 並且近年來日本人對於房地產的觀念也有所轉變。愈來愈多人將購置房地產視為多元資產配置的一環，投資的概念比起過往更強。並且現在的公寓大樓設備、內裝、格局幾乎都漸趨統一、規格化。比起內部裝潢風格及品質差異較大的一戶建，公寓大樓的轉手率實際較高。位於市中心的這些高級住宅大樓，安全方面也較佳，且生活機能強也比較符合現代人的生活習慣與模式。
■ 而隨著這些高資產階層的投資喜好改變，開發商與房產中介的策略也跟著變化。市場上符合這些投資人投資需求的物件也逐年增加。這些位於市中心的投資用物件除了可以自住之外，投資價值高也有利投資人增加個人資產，並且容易在市場上引起話題進而吸引更多的投資人加入，進而推動投資的循環。
■ 不過要打造一棟指標性的豪宅畢竟頗花時間。預估2024年新的推案會沉寂一段時間。但市場上對於高價豪宅的興趣預計仍會持續，平均值依然會上升，與中央值的差距也仍會持續。
各大都市圈之間的價格差距顯現
■ 根據專家表示，大阪市、福岡市與東京都一樣，平均值上升與中央值的差距拉大。這三個地區需求都集中於市區的公寓及大樓。另一方面，名古屋則較偏好一戶建。因此某種程度上，也平衡掉了公寓的價格上升，進而使名古屋圈的公寓大樓平均值上升沒有那麼顯著。
■ 另一方面，中古屋市場的平均值和中央值的差異則沒有規律。鑑於中古屋的內裝、格局、品質、都不像新建案一樣統一化。屋齡差異也大，也導致平均值變化大。
■ 不過，只有一個區域市場的中古屋價格動向與新建案相同。也就是東京都核心6區的中古屋市場。千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區、文京區這六大核心區域的中古公寓平均價格也突破一億日圓。與中央值的差異和新建案成相同傾向。原因在於身為核心六區，房地產的資產價值不論是中古或是新屋都頗高。
■ 結論：「根據個人的收入和儲蓄進行置產的決定相當重要」。
■ 目前房地產市場上同時有自住需求以及投資需求兩種需求存在。如果單看平均值並無法反映實際的市場現況。投資人仍然要根據自身的經濟狀況謹慎做置產的判斷為佳。
……
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以上圖片截自於網絡
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