出售日本房地產的流程一般需要3~6個月,一旦時間拖得比較長,就會存在有可能因為私人因素而取消出售計劃。
那就會有投資者想要知道,究竟 「房地產出售的交易是否可以取消?」、 「如果取消交易,是否就一定要支付違約金呢?」。
本篇文章就針對房地產買賣交易(出售)取消以及違約金方面進行解說。
取消房地產出售的交易,主要可以分為兩種:一種是取消和不動產中介之間的委託出售契約、另一種是取消和買主之間的買賣交易契約。
先說結論:房地產出售契約「可以取消」,也就是可以中途解約。
根據雙方所定之契約內容,解約時會需要退還「手付金」(訂金),這個情況下退還的訂金也稱為「解約手付金」意即「解約(用)訂金」。而根據交易階段和交易情況有可能會需要支付額外的違約金,金額為買賣金額的10%~20%。為避免造成雙方困擾以及額外的支出, 建議取消交易前務必要慎重考慮。
取消交易的時間點主要可分為以下四個階段:
1. 房產中介估價後取消交易
2. 與中介簽訂委託出售的契約後取消交易
3. 買主遞交購屋申請後取消交易
4. 買賣雙方簽訂買賣交易契約後取消交易
在正式簽訂出售委託契約之前,需要請中介先針對房產本身的價值進行評估。這也是出售房地產的第一個步驟。
中介會先根據「地段」、「佈局」、「屋齡」等物件的基本信息以及過往的交易紀錄,進行簡易的估價(這些資料都可在法人專用系統查到,故不需特別在意)。之後,會實際拜訪房主,確認實際的屋況等細節再進行更進一步的估價,這個步驟也稱為「估價查訪(拜訪)」。
如果房主在中介實際來訪估價之後取消出售交易,實際上不會發生任何費用。因為這個階段房主還未與中介簽訂任何契約,故一般來說不需要支付任何費用。不過要注意的是,有些房產中介為了彌補查訪的人力損失,可能會收取一筆手續費。
實際估價之後,就會進入到下一步驟——也就是與中介簽訂委託出售房產的契約。委託出售契約主要有三種類型,根據日本的房地產交易法,個別的契約,其有效期限都不同:
出售房地產的過程,有可能因為與中介之間溝通不良,而想解除契約。或是因房主個人因素需延期出售或取消出售等狀況。因為突發狀況或因過程中各種因素,導致必須中途解約的話,視情況房主有可能需賠償違約金。
以專屬專任契約和專任契約為例,契約效期為3個月。若房主提出解約,根據「專屬專任契約條款 第12條」和「專任契約條款 第13條」,不動產公司可向房主求償相關費用。若契約上明載違約金條款,則房主需賠償相關費用。
一般媒介契約,法律上則無硬性規定有效期限,但根據日本國土交通省所公佈的「標準媒介契約條款」的契約範本,一般契約與專任契約相同,有效期限也可定為3個月。並且一般媒介契約若沒有明載違約金或其他求償條款的話,中介不能對房主提出求償。
但需注意,具體要不要賠償違約金,情況以實際的契約內容為準,如果契約上有載明相關條款則必須履行。故簽約時務必仔細確認條款內容,避免個人權益受損。
關於解約的方式,房主可以通過電話或口頭告知解約,但為避免日後的糾紛,建議以書面、或具備任何文件留存作為證據的方式提出解約為佳。
買主提出購屋申請之後,房主也還是可以取消交易。
買主對這個房產有興趣,並且提出「購屋申請」並不代表成交。一個出售中的房產可能只收到1件購屋申請,也可能收到多件購屋申請。房主可從中挑選條件最匹配的申請,與對方進一步確認購屋意願、細節、議價,再決定是否正式簽訂買賣契約。
故在「買主提出購屋申請」的階段取消售屋交易,原則上房主並不需要支付違約金。
一但簽訂「買賣契約」以及提出「重要事項說明」,則買賣交易正式成立。而簽訂買賣契約之後,房主依然有權取消交易。不過這一階段取消交易的話,房主必須向買主退還「訂金(手付金)」。並且還要追加賠償一筆費用,這筆金額通常等同訂金,也就是所謂的「手付倍返し」(加倍訂金),等於房主需支付買主2倍的訂金以求解約。這筆「加倍訂金」意即「解約金」。
如果房主未能在當初約定的「訂金解約期限」內支付相關賠償,則需賠償買主更高額的「違約金」。
關於「違約金」,日本法律上雖沒有具體的上限金額,不過通常是約定售價的10%~20%。訂金的金額、違約金的佔比,則由買賣雙方訂定。
以售價2000萬日圓的房子為例,訂金設定為售價的10%、違約金設定為20%的話,買主在簽約當下需要向房主支付200萬日圓的訂金。若房主之後決定取消交易解除售屋契約的話(在訂金解約期限內解約),則房主需向買主退還200萬日圓的訂金,並且再多付200萬日圓作為賠償。也就是解約金共400萬日圓。
如果房主未能在約定的期限內支付,則除了退還訂金200萬日圓之外,還需支付20%的違約金,也就是400萬日圓,共計600萬日圓的賠償費用。
即便在簽訂出售契約後,房主依然有權可以取消交易、解除出售契約。但是解除契約的同時,房主大概率也必須負擔訂金和違約金作為交易取消的賠償,多半是遇到萬不得已的情況才會選擇解除契約。
建議在出售房產之前,務必慎選不動產公司並且謹慎評估個人狀況,以免造成交易雙方的負擔。
……
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