日本房產｜投資最熱的日本一居室，敢閉眼買嗎？（上）

 

對於大中華地區的投資家而言，日本作為地理位置鄰近的國家之一，是許多人瞄準的不動產投資地。而日本不動產相較大中華地區房產物美價廉，早在日元貶值的利好影響之前，就已經吸引不少買家的關注。

 

在日本不動產投資市場中最受歡迎的房型莫過於一室公寓。相較其他類型的物件，一居室公寓在日本多半作為出租用，投資門檻也較低，具備收入安定的特性且轉手率高，是很多投資家的熱門選項，但這類房型也並非毫無缺點，相反越是容易入手的物件更要確實瞭解其優缺點，避免因為一頭熱反而得不償失，那麼日本的一居室真的就能「閉眼」買嗎？

 

 

不動產投資市場裡充滿各種類型的房源，以日本市場為例，最受投資家歡迎的是大小落在一居室（1R、1K）至一室一廳（1LDK）的房型。特別是一居室，一般房間不大適合單身人群。這類房型在日本主要都市特別受到單身的上班族和學生歡迎，購入價格也比房間數（2室以上）多的物件來得便宜，對於投資者而言也是門檻比較低的物件。

首先來說說日本的一居室物件的優點。主要有以下幾項值得考慮：

 

初期支出費用較低

 

購入不動產初期，買家必須投入一定的資金，包含物件本身的價格、各種稅金、行政手續費、中介費等都必須考慮在內。雖然整體費用會因為地區和房齡而異，總體來說，一居室的總價普遍會比二房以上的物件便宜。

 

房子的總價會連帶影響其他相關費用的價格，以此類推，一居室的初期費用通常也會比二房以上的物件來得便宜。

 

 

入住率高，租金收入穩定

 

身為全球高齡少子化程度最高的國家，今後日本高齡單身者和未婚者的比例預計會持續上升，也因此市場對於一居室的需求不減反增。以投資家的角度來說，現在是瞄準此類型物件的時機。就日本而言，未婚或不婚的單身族增加，這些單身的男女特別偏好離車站近或前往市中心交通便利的一居室房間。

 

東京、大阪等主要都市的市中心一居室房入住率都十分穩定，且空置率低。此外，隨著醫學的發達，未來高齡的單身人數也預計會增加，這些因素都會持續推升市場對一居室房型的需求。

 

空置率低

 

一室的房型，特別是大城市的物件退房和入住率都會比地方城市來得好。

 

這類型的房子入住者通常都是單身前往大城市的打工族或學生，雖然這類人會因為畢業或換工作、結婚等私生活的改變而退租，但也比較容易找到下一個租客。具備了雖然有退租或不續約的風險但也容易招租的特性。以投資型物件而言，一居室的空置率是比較低的。

 

例如以GA集團旗下的品牌「RENOSY不動産投資」所管理的物件，平均入住率達99%（2022年2月截止數據），平均空置率也只有29天，是相當安定的一筆投資。

 

 

不容易受到景氣的影響

 

幾乎所有類型的投資都會受到經濟大環境的影響而產生波動，不動產投資當然也無法完全置身事外，但比起其他投資如股票會因為經濟的走勢而大起大落，不動產投資受到的影響相對是比較輕微的。

 

舉一個比較極端的例子，經濟不穩定、不景氣時，股市價格可能會暴跌或暴漲，但日本的房租卻很少會因此驟降或驟升。雖然租房市場上，一般很少有房東每個月都在大幅度調升或調降房租借此從中獲利，但對於追求有一筆穩定收入的投資者而言，不動產是相對比較安定的投資。某種程度我們也可以說，不動產是一筆相對抗跌的投資。

說完了一居室的優點，當然也要明白其缺點並充分衡量利弊之後再做決定。

 

房客的替換率高

 

一居室雖然有著容易找到下一個房客的好處，但這也意味著租客轉換率高。

 

在日本，每當一個房客退租後，要把房間修復回原狀是常態。因個人生活習慣不同，不斷變換房客，也容易導致房東不易掌握房間的維護狀態，而每當有房客退租時就得花時間和費用重新整修（根據損壞的程度和部分的不同，房東也有可能需自行負擔部分費用，並非全部皆由房客賠償），這也容易給房東帶來心理上的負擔。

 

有一種做法是將房間作為企業用宿舍和企業簽約，這樣能確保房客替換率不會過高之虞，確保有長期的房客來源，並且有企業把關幫忙審核房客素質。

 

 

整修費用和廣告費

 

另外必須列入考量的費用是房間恢復原狀的整修和清潔費用以及招租的廣告費。這些雖然都是一次性的費用，一居室的價格也比更大的房子來得便宜，但若整修或招租的次數增加，整體累計的費用也會相當可觀。

 

其他的考量點

 

一居室雖然比大房子在招租市場上來得搶手，但普遍出租價格也比較低，意味著房東每個月收到的租金肯定不比大房子來得多。此外，日本社會高齡化嚴重，接下來高齡的單身族群增加的影響下，遇到房客孤獨死的機率也會連帶增加。這些因素都有可能對房東帶來心理上的壓力。

那麼投資日本的一居室真的不存在虧本，或者失敗一說嗎？並不是所有投資都一定有好的回報，這裡整理幾個比較常見的投資一居室失敗的原因：

 

利息上升（變動）的風險

 

雖然大多數海外買家都是選擇以現金方式一次付清房款，但也有一部分已在日奮鬥的朋友，選擇以貸款方式購入房產。如果你選擇使用貸款，就必須特別注意利息的問題。如果利息上升，你所要償還的最終貸款金額也會變多。

 

 

購入與自己條件或預想不符的物件

 

大部分投資人在購入房產之前，對房地產的運作或概念都不是很熟悉。但購入房產是人生中的一項重大決定，能積累越多相關知識是越好的。

 

不僅是房子的地點和內裝，其他方面如管理是否到位、退租率和招租率、公共區域的設備維護、是否收取了足夠的修繕積立金，近期是否有大規模重修的預定等都必須在簽約前問清楚且納入考量，避免日後自己需承擔大量費用。在購入前，建議多聽、多問、多看、多諮詢，避免花冤望錢買到吃虧的物件。

那麼如何規避掉這種投資失敗的風險呢？首先是確認必要或附加設施及設備是否充實。雖然房間的大小勢必要列入考量一，還有其他細節也都會影響一個房間的租金和出租率、退租率。日本治安雖然不差，但一樓大門設有自動門鎖的物件依然比較受到歡迎，租金也較高。另外附設免費wifi的物件也逐漸增多。附設櫥櫃甚至walk-in衣櫃的物件則相當受到女性的歡迎。

 

 

其他也會影響到居住品質的細節如是否有專用的垃圾收集場、大樓的安保系統是否完善等，公共空間的設備和細節也都會影響居民的舒適度、安心感以及是否續租的意願。選擇投資物件，看的不只是房間本身，大樓整體狀態也必須列入考量，才能夠確保不會買到空置率或退租率高的物件。

 

這樣一來，其實即便是日本最能賺錢的一居室也並非100%「閉眼」就能入，下期我們將來聊聊，在選擇好合適的房屋大小後，地區上該如何挑選呢？

 

……

 

房產投資市場永遠是「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回了購房成本。

 

如今日元匯率再度回到5年前，也預示著投資者這或許又是一個新的投資起點，選對日本房產，不做市場的「韭菜」

 

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神居秒算隸屬於日本上市不動產集團GA Technologies (株式會社GA technologies；東京證券交易所上市編號：3491），為國內專攻日本房產的專業品牌。公司服務包含為海外投資者提供赴日投資、置業、留學、租房、移居等一站式服務。用戶遍及中國大陸、中國臺灣、中國香港、東南亞甚至歐美等國家和地區。藉由身為日本上市不動產企業集團的優勢，具備第一手的日本房產資源。神居秒算致力為顧客提供優質服務，打造華人世界日本房產投資第一品牌。

 

上市不動產集團GA technologies成立於2013年，秉持著「科技×創新 為人們帶來感動」的企業理念，深耕日本不動產市場多年，並於2018年在東京證交所上市。截止至2022年4月為止，總營業額達853億日元，員工人數達845名。目前旗下擁有13家集團公司（2022/5/1~）。其商業理念是「讓房產交易變得更加簡單」，為廣大投資者提供從找房到售後管理的一站式服務。

 

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