你覺得現代人買房，是一輩子只買一次好，還是根據自己的人生階段和實際情況靈活作出決定好？

 

1.買房已不再是一生一次的事

 

根據日本最新的一項的調查顯示，日本的換房者最常關注的房產房齡是「10至20年」（29.4%），其次是「3至10年」（21.8%）。

 

雖然過去我們常有一個理念就是「我這輩子就只為一套房奮鬥」或類似的說法，但現在似乎越來越多的人買房的策略開始發生變化。不少日本年輕人表示：我會根據自己的人生階段和社會環境的變化靈活地做出決定，出售自己的房子或購買新的房子。

 

首先肯定的是，任何想在未來更換住所的人都希望儘可能在房價不會下跌的地方買房。因此，我們統計了東京都內資產價值較高的23個區內「10 年前新建公寓」和「10年後的二手公寓」的平均價格，並根據變化百分比進行了排名。

 

2.行政區篇：23區房價全部上升，市中心西南方向漲幅最大

 

 

 

＜東京23區平均房價＞

10年前建造的60㎡新建公寓均價：4558萬日元（約合人民幣227萬）

房齡為10年的60㎡二手公寓均價：6794萬日元（約合人民幣338萬）

價格波動率：146.8%

 

從本質上講，房齡越長、房價越低。 然而，由於日本的公寓價格在過去10年內持續上漲，23個區的價格波動率均超過100%，23個區的平均價格波動率為146.8%。換句話說，再過去的10年，日本的公寓基本都在漲價。

 

另一方面，各區的漲幅也不盡相同，排名最高的目黑區漲幅超過一倍，達到221.2%，而排名最低（第23位）的大田區則只有102.1%。

 

目黑區、品川區等城南地區以及千代田區、港區、澀谷區、新宿區、文京區和豐島區等東京市中心及周邊地區的房價漲幅較大，這些地區的交通都很便利。

 

3.（番外篇）東京西部：多摩市、武藏野市漲幅超過130%

 

 

東京都下（多摩地區和島嶼部合）有四個城市的公寓均價變動率超過了100%。

 

其中，多摩市的價格變化率為139.3%，在23區中排名第12 位，超過了北區和中央區。 其主要原因是銷售時的價格原本就比東京市中心便宜。

 

國分寺市均價有所下降。

 

4.車站篇：目黑第一、根津第二

 

 

 

在各車站的排名中，市中心公寓的增值優勢也得到了凸顯，前10名中有4個車站的60㎡、10年房齡的二手公寓的平均價格超過了1億日元（約合人民幣497萬）。

 

在市中心、副中心和城南地區的車站中，田端站排名第9。田端站是可以享受東京市中心的生活便利的地區，本身這裡其實沒多少公寓，但是由於其近幾年的便利性而越來越受歡迎，從而提高了房價和租金。

 

除了該地區原有的人氣外，去年開通的東急東橫線/目黑線上的三個車站（「目黑」、「中目黑」和「鳥棲臺閣」）也進入了前10名。

 

通過分析數據可以看出：在東京，10年前新建公寓的價格在二手市場上持續上漲，原因大概率是市場條件發生了變化（如抵押貸款利率進一步下降、日元疲軟導致材料價格上漲以及供應高隔熱性能的新住宅），而且大部分地區的價格都高於新建時的價格，這才導致二手房價格也持續上漲。

 

東京的房產，無論是按地區分類（市中心或者郊區），還是按交通分類（是否靠近車站），其實大多都靠近商業區、交通便利，而且大型塔式公寓（總套數超過500套）的供應量在過去10年中持續不斷。這才導致房齡10年左右房齡的公寓價格也隨之持續上漲。

 

……

 

房產投資市場永遠是「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回了購房成本。

 

如今日元匯率再度回到5年前，也預示著投資者這或許又是一個新的投資起點，選對日本房產，不做市場的「韭菜」

 

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