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東京23區最新「高級住宅地」排行揭曉！「港區麻布永阪町」 以超過平均價格4倍之姿，勇奪豪宅地塊榜第一名！
以新建公寓的價格為基準所算出的 「價格指數」 可看出目前房地產交易市場上，資產價值最高的住宅區在哪裡。第一名是位於東京都港區，麻布的永阪町，平均房價超過了東京23區的整體平均的4倍。以下揭露東京23區真正的高級住宅區究竟在哪裡？哪些地段才稱得上是真正的高級地段？「麻布永阪町」又為何成為高級地段中的地王？
從價格指數排行看出東京市中心高級住宅區的地段光環差異
東京市中心新建案售價持續上升的行政區，主要集中在港區、千代田區和澀谷區三區。這三區是日本首屈一指的高級住宅區，地段光環價值不墜。
首先先解釋 「價格指數」 的定義：這個指數是指某特定物件對比某一年（特定的一年或稱該年度）東京23區的新建公寓市場的平均行情價格，物件價格究竟高出行情價多少，所算出的指數。
例如指數為2.0，意即該物件的價格為調查年度，平均2倍的價格。本文中所調查的物件以1995年起至2025年3月底為止的分租用物件，並排除一居室套房的投資用物件為調查對象。
排行榜中排名前幾名的，可說是日本當地耳熟能詳的「高級住宅區」。排名第一的是位於港區的 麻布永阪町 ，該地段的價格指數為3.97，是東京平均房價的 4倍 之多。單看該地段的地理位址以及便利性或許有些令人感到意外。不過當地的周圍生活環境、地段氛圍、都市景觀等長年獲得頗高的評價，是富裕人士眼中深藏不露的高價值地段。
除了麻布之外，其他還有元麻布、麻布臺、麻布狸穴町、西麻布、南麻布等地段也上榜前50名。 港區內多為高級住宅區的品牌凝聚效應強大。除了冠上「麻布」兩個字的品牌光環之外，港區本身就是在日外國人聚集的行政區，國際色彩濃厚。低層的高級住宅、各國大使館以及綠地林立，成為港區的標誌。
另一方面，千代田區的 「番町」 表現也不俗。江戶時代，當地是武士大番組的地盤，故得此名。 一番町至六番町，全部是千代區代表的高級住宅地段，全部的地段皆上榜前50名。 特別是一番町更排名第4名，價格指數為平均價格的3倍。
排名前50名，以港區佔最多，有16個地段上榜。千代田區有14個地段上榜，澀谷則有13個地段進榜。這三個行政區就佔了整體的86%。雖然東京各個行政區都能找到土地價格或是租金較高的地段，但以價格指數的形式來看的話，這三個行政區明顯佔上風。
澀谷區的進榜或許會令人感到意外，但澀谷區的松濤、神山町等地段從以前就貴為高級住宅區。隱身在充斥文化、娛樂、商業設施林立的澀谷，這些高級住宅地段靜謐的居住環境深受富裕人士的喜愛。
【東京都高級住宅區排行】
為何高級住宅區的價格指數偏高？
高級住宅區的房價高並不只是單純土地的稀缺性所造成。當地的生活環境、地段所營造出的氛圍以及長期下來所形成的地段光環，已成為一種品牌力吸引人想進駐。
在日本這些高級住宅區多半維持著低層宅邸的形式，當地居民多半也自成一個生活圈，並且這些地區多半不常見到大興土木的大型再開發工程，而是持續維持著自以前就保持下來低調的奢華感。 這些地段一般新建的樓房不多，供給少，也因此一戶的市場價格自然比起整體的行情高出許多。
另外，近年來也受到海外投資人、海外富裕人士投資的影響。因應匯率及國際情勢的變動，這些地段以海外投資人的眼光來看依舊相對便宜，資金湧入進而推升了市場的交易價格。
在本次調查期間，整體的平均價格依然呈現上升的趨勢。高級住宅地段的上升幅度甚至遠超一般住宅地。特別是港區、澀谷區的一部分地段甚至是平均價格的2倍以上的情況也不奇怪。
價格為何會如此高漲在於，東京市區完整的土地越來越少，土地取得困難。 建造成本上升，此外富裕人士資金的湧入這些都有影響。受到人口迴流都市區，人們普遍偏好通勤和日常生活便利的市區。因此這些地段就算價格高，仍會成為優先的選項，特別是精華地段的高級住宅，其資產價值和地段光環更是成為一種身份的象徵。
鑑於此情況，今後一般的住宅市場與高級住宅市場的行情差異有可能會越來越大。以價格指數來看，高級住宅地比起普通住宅地，劇烈變動的幅度很小，就算價格有些微下跌依然保持在高水準，對比房市整體行情，保值性仍高。
而日本的高級住宅區在規劃和營建方面都有嚴格規定。高級住宅區必須保留、維持一定比例的綠地。並且需依照都市景觀法、建築物日照遮蔽規範以及都市計劃法、地方政府的地區計劃法建造。嚴禁隨意開發以維持地區長期發展與景觀。對於資產價值的維持也能起到正面的作用。
港區的麻布和千代田區的番町，皆是從較早的時期開始就一路繁盛至今的地段，不僅有歷史文化的背景支撐也擁有現代生活的便利性。今後也將持續維持高資產價值和高價格指數。另一方面，一些倚靠都市更新重新讓街區再次活絡的地區以及新興地區，則要倚靠長期的維護和開發才有可能像港區和千代田區打造出自己的燙金地段。
總結一下，東京市中心的住宅市場今後仍將持續吸引人口和國際資金流入。 並且都市計劃等政府的開發也將起到關鍵的影響。不過高級住宅街區的地段光環和高資產價值是無庸置疑的，價格指數即是反映市場期待的數值之一。
……
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