Q：投資日本房產時的7要6不要，你知道嗎？
日本的公寓近年來絕對是海外投資客戶的心頭愛，土地永久產權、入門價格低且收租穩定，作為海外資產配置來看，無疑是最佳的選擇之一。
想要在經濟不景氣、乃至自己失業時還可以每個月有穩定的收入，那在日本購買投資公寓時，那就必須要注意這幾個方面，今天來為大家介紹一下。
總結下來的祕訣為「7要6不要」——7個必須要了解的事項以及6個不用過度在意的、不能考慮的房產地方。
7要分別是公寓建築年份、區域、樓層、面積、距離車站距離、戶數（決定管理費和修繕費）以及租客屬性。
01.公寓建築年份
對日本房產有了解的朋友們肯定聽說過日本分為舊耐震和新耐震。到底哪一年以後屬於新耐震呢？
其實在1981年6月 ，新耐震基準法案出臺，要求從那之後建造的房子必須符合最新耐震基準。但是1982年7月前的房子有很多是新耐震基準法案出臺前開始建造的。
所以保守起見，1983年1月以後的房子一定都是符合最新耐震基準法案的。
02.區域
其次是看區域：東京一共23個區，核心位置有6個區：
六個區當中核心之中的三區為銀座所在區域中央區（商業地價全日本第一）， 行政機關東京CBD、也是皇居所在區域千代田區； 無人不知的富人區港區（住宅地價全日本第一），地標性建築東京鐵塔，世界級建築師的高級公寓都林立於此。
我們常說的「一都三縣」，是東京都+神奈川縣（代表地橫濱）+埼玉縣（代表地川口）+千葉縣（浦安迪斯尼）這個統稱為首都圈。
03.樓層
中國人買房一樓和頂層絕對不要， 一樓光線不夠明亮，會有車流噪音等影響，確實租金會低於樓上，出租率也會比上面樓層低一些。
不過頂樓的話，日本並沒有太多的講究，反而樓層每高一層建築成本越高，售價也越高，比如高級公寓的頂層一般都是最奢華的，價格最高的。
如果是普通的小型單身出租公寓，則可以考慮是否有電梯，如果有電梯的情況，日本的修繕很好，頂樓也不會出現大家想的漏水漏雨等情況，所以並不是絕對不可以考慮的。
04.面積
下一個來說一下面積，在日本出租率最高的則是單身公寓，大約才13-30㎡的戶型結構，日本的房子可以說是麻雀雖小五臟俱全，所以不要以為13㎡的房子就什麼都沒有哦。
而且日本說的面積是實際使用面積，所以日本的面積大小平均要加15㎡才是我們國內所說的面積。 住過日本酒店的朋友們應該也發現日本酒店的房間也普遍偏小，但是空間利用合理的情況下，並不會影響其舒適度。
05.距車站距離
這點幾乎我們每篇文章以及每個視頻都在強調，就算投資者不太懂以上這4點，但是距離車站到底近不近？能換乘的鐵路多不多，這是一個很直觀的問題，永遠記住一點就是，離車站越近、能換乘線路越多，必然是好地方！
上面的5點呢，是我們在買房的時候一定都會先到的問題，那還有另外2點不知道您是否注意到，那就是這棟公寓的整體戶數和租客的屬性。
06.戶數
整棟樓的戶數又和我們有什麼關係呢？通常我們拿到的圖紙上就會有戶數的顯示：
我們都知道公寓的支出成本有每個月公寓的管理費和修繕費，所以戶數越多，則平攤的費用就越低，哪怕現在大樓的修繕費積累的金額並沒有很高，需要大型維修的時候，每家每戶平攤出錢，這部分的支出也不會太多。 以此進一步確保您持有期間儘可能減少您支出的比例。
07.租客屬性
最後一點就是租客的屬性，通常是指大樓裡的租客在這個房子住了多久、租客的平均年齡等等。
比如一個租客在房子裡面居住了十年， 確實是很穩定，那隱藏的風險則是10年期間室內設備是否有因為老化而進行過維修？
您可以想象一下， 住了10年以上的房子，如果租客退租後則一定是要進行房間的徹底翻新才可以繼續招租的，所以這部分的支出您考慮到了麼？
好啦，這一期為大家介紹買投資公寓的7要，不知道您清楚了沒有呢？希望會幫助您在購買時做一些參考。
說的這麼多其實也是讓我們理解不同國家的文化，成為一名真正的房產投資家。下一期會為大家介紹一下買房6不要，不要過於侷限在區域等方面，會讓您的投資事半功倍哦，我們下期再見。
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