東京民宿現在還能做嗎？如何才能在下行市場中脫穎而出？｜日本房產

發佈: 2025/08/12 更新: 2025/09/28

需求仍存在，但稍不注意就會被市場淘汰

民宿市場目前的現況：地段仍是關鍵

經營民宿已有十年的老闆說道，「 如今的東京，民宿的需求仍然存在。 不過如果物件本身條件與地理位置不佳的話，也會很快被市場淘汰。」

具體而言，「JR山手線沿線，距離車站徒步10分鐘以內是最受歡迎的。如果以JR中央線來說，東京站至中野站的區間，人氣都很高。這附近的投資房，扣除管理的成本，都還是能取得2~3倍收益。

以山手線上，租金15萬日圓的物件來講，每個月的純粹收益有可能達到將近50萬日圓。如果說以投報率30%的物件來看，大約只要3年左右就有機會回本。

地理位置好，便利性高的一整棟公寓式民宿出租，是可考慮的投資模式。當然這是最理想的狀態，實際上手上持有條件這麼好的物件的房東並不多。

要特別注意的是，民宿的客層一般是外國遊客，因此如果是外國遊客較少的地區或位置。還是以JR山手線而言，距離遊客較集中的高田馬場站到西武新宿線的區間比較遠的位置，民宿的收益就不是很好。

實際定居為目的VS旅行住宿為目的，挑選地點的方式會不同

當地人與外國遊客對於住宿的選擇會有所不同。外國遊客多半傾向出行方便的鐵路沿線站點作為住宿據點。

這一點放在哪個國家的遊客都是一樣的。當你到一個人生地不熟的地方旅遊，第一個要確保的就是交通的便利性。大部分遊客都會偏好居住在公交的站點附近。

除非是富裕人士，可以花很多預算只為確保移動的舒適性或可採取一些比較特殊的移動方式，如私人飛機等等。一般人多半會先選擇交通便利的地點，其次則是住宿的便宜度。

有些人可能會認為外國遊客或許會喜歡離機場近的住宿地點，例如JR京濱東北線的蒲田站或是京濱快速列車糀谷站都離羽田機場不遠。但是旅遊會去的設施和景點多半不是在機場附近，因此只用機場來考察，並不準確。

例如，東武伊勢崎線的押上站位於東京天空樹旁，這個區域周圍有不少零星的商用住宿。雖然目前還未整體發展為住宿「激戰區」，不過可以見得，做為商用住宿的站點，這裡仍具備一定需求。

基本上商用住宿，包含民宿的經營關鍵就是地點，這點與需求息息相關。 並且個別車站附近也會因為周邊環境而出現差異。以距離JR池袋站3站距離的東武東上線的大山站來看，民宿需求下降許多。反觀，位於西武池袋在線，同樣距離池袋站3站的江吉田站，需求則不俗。JR上野站附近，京成線沿線，對於民宿的需求也有些許下滑。

以新宿而言，京王線的笹冢站距離新宿站三站的距離，民宿的需求有所下降。這主要是因為大部分人還是偏向選擇正規的酒店或旅宿。民宿本身就是一種比較特殊的物件類型，首先在選擇物件方面就必須要有精準的眼光以及適合民宿的經營的手法，才有可能獲利。

除了地點之外，投資人可參考的層面

如果以物件的類型來看，大眾的認知及印象一般以一戶建作為出租用民宿比較多。JR山手線沿線，一戶建的房主就可以考慮將持有的物件作為民宿出租，不失為一種投資方式。如果是考慮借錢來實現投資的話，建議可考慮購入價格便宜的一戶建作為民宿出租，也是一種投資模式。

以土地的用途來看，可分為幾種。一種是位於商業區或鄰近地區的商業用地。其次是第一種住宅用地。這類型的土地，根據土地上所建造的物件，只要符合相關法規和條件，可作為旅館用地使用。

住宅專用地雖然根據地方政府的規定，有些可作為商用地使用，但多半法規嚴厲，實際執行十分困難。

取得民宿的營業執照實際上比起旅館業的營業執照容易。不過這並不代表，你只要在日本有房子就能做民宿。日本對於民宿有嚴格的法規限制，普通的住宅專用地要用來經營民宿的話，業者必須遵守眾多複雜的規定和條例，並且可營業的天數也有限制。 實際上並不如想像中容易，獲利也不如想像中高。 因此如果想經營民宿，建議在土地的取得就應該優先考察正規商業用地。

而說到訪日的外國遊客，以政府公佈的數據來看，亞洲鄰國的遊客佔據前幾名。不少中國投資人也投資日本的民宿，並且依靠中國的手機應用程序來集客。

近來以滑雪勝地聞名的長野縣白馬村以及避暑勝地上高地的外國遊客數都有不小的增長。上高地國家公園外國遊客不少，作為前往當地的交通要道的JR筱之井線的松本站附近，就是民宿事業可以考慮的地點。