【初次投資者必看】2023版 · 日本房產進階指南
發佈: 2023/07/19 更新: 2024/11/04
作為投資品，日本房產的優勢有哪些？在購買日本房產時我們會遇到哪些問題？這份進階指南你一定需要！
通過本文，您可以瞭解以下內容：
7.在日本買房的流程
一. 作為投資品，日本房產的優勢有哪些？
這幾年一直有個聲音：「在日本買房很便宜，趁現在房價不高可以買日本房產坐等升值！」。
但實際上如果單純想靠炒房撈一筆的話，其實日本房產並不那麼值得，不過要是說通過出租日本房產來獲取穩定的現金流，那麼日本房產的優勢就很大了！
第一個就是日本住房需求旺盛。
近幾年首都圈是日本人口流入第一大圈，每年流入人口數接近10萬，租房需求是能夠靠人口拉動的，因此東京穩定的租房需求是跑不掉的，可以從過去一年的每月市場數據中觀察到這點：
第二個是日本房產的租售比很可觀。
東京的二手房價連年增長已經步入了第7個年頭，同時新房房價也已連漲8年。
尤其是這兩年，層出不窮的優質房源漲幅非常快，同樣平均租金也水漲船高，一些熱門地段的租售比可以高達5%~8%，不光是外國人，就連日本人自己也會投資日本房產：
第三點是持有日元資產避險抗通脹。
日元在全球金融市場中是公認的避險貨幣這不必多說，一旦遇到全球經濟下行，日元基本呈現增長的趨勢。其實當我們買下日本房產的同時，就是不斷地在賺取日元。
既置換到了避險資產，每月又能有穩定的現金流，何樂而不為呢？
二. 外國人購買日本房產，有什麼限制嗎？
外國人購買日本房產是否有限制是近幾年來出現頻率比較多的一個問題，我們就以中國為例，首先肯定的是無論是日本人還是中國人，在日本購買房產均不受限制，即日本人能夠全款以及貸款購買日本房產。同樣，中國人也能全款或者貸款購買日本房產。
全款購入日本房產基本只要找到合適的房源，然後聯繫當地的中介就能推進購房的事宜了，甚至全部流程都可以在國內完成，不過如果選擇貸款買房的話，詳細的購房流程不如來看一下之前寫的外國人購買日本房產的攻略：
【貸款專題】2023最新版：外國人投資日本房產，如何搞定貸款？
熟悉完整個購房流程後，在這裡還要再提醒大家注意以下這幾點：
1.確保在國內每年有30萬元及以上的人民幣收入，以及能提供近2年來的稅單；
2.申請貸款的中國人需要提供3~5個月以上的「非大陸地區收入證明」，其中收入需要覆蓋貸款每月還款的1~1.5倍左右；
3.在申請貸款過程中必須由本人親自赴日1~2次。
三. 公寓、民宿、土地，投資者到底該怎麼選？
日本不同性質的房產，投資的思路完全不一樣，不少人剛接觸日本房產的時候確實會有猶豫，「公寓好還是一戶建好？」、「買土地會不會更加直接點，還能自己蓋樓？」。
其實公寓、民宿以及土地各有各的好，這篇文章裡就很詳細地為您剖析了不同性質的房產各自的優勢，或許對您的投資有所幫助：
四. 日本各大城市投資收益率如何？
想要知道日本各大城市的投資收益率，首先要搞清楚兩個概念，一個是「表面回報率」，另一個是「實際回報率」，其中：
表面回報率=年租金收入/房屋購入價格
這一算法很簡單粗暴，比方說投資一套價值2000萬日元的公寓，每月預想租金收入是10萬日元，那麼預想年租金收入就是120萬日元，此時這套公寓的「表面回報率」為6%，一般表面回報率都會有點高。
而實際回報率的算法就比較複雜了：
實際回報率=（年租金收入-持有時必要開支）/（房屋購入價格+購入時其他經費）*100%
依舊是一套價值2000萬日元的公寓，預想年租金收入120萬日元，年維持經費是40萬日元，房產價格2000萬日元，買房時的其他費用200萬日元，那麼實際回報率是（120-40）/（2000+200）*100%=3.6%。
知道了兩種不同算法之後，就能夠根據日本各大城市不同地區的回報率數值來決定購房的區域了，具體可以參考以下文章及網址：
五. 外國人在日本買房可以貸款嗎？
外國人在日本買房是可以貸款的，不過每家銀行的政策不一，大部分日本金融機構在發放貸款時需要申請者滿足以下條件：
貸款年限：需大於等於10年（因此，只拿3～5年日本簽證的外國人，很難申請房貸）
借款人年齡：一般來說，借款人需要在20歲到65歲之間
還款負擔率：原則上，年還款金額不超過年收入的35%
工作年限：這一項代表的是收入的穩定性，一般來說正社員，工作超過3年會比較好（工作年限越長，對審核越有利）
那麼中國投資者在日本如何貸款買房呢？這篇文章羅列了中國投資者貸款買房的門檻以及具體的流程：
上面提到大部分銀行要求貸款年限高於10年，但是這並不代表沒有永住的外國人就無法申請日本購房貸款了。事實上，有一部份日本金融機構，專門開發出針對海外投資者的購房貸款產品。只要符合各金融機構的審查條件，就有機會成功申請日本房貸。
六. 在日本買房能拿到居留權嗎？有助於移民日本嗎？
在日本買房和獲得日本的居留權是完全沒有任何關係的，因此無論價值如何，在日本單純買套房是不可能獲得長期在日本生活的資格的，更不可能移民。
獲得日本長期居留權最有效的方式是辦理經營管理簽證，概括來說就是需要在日本註冊一家公司，有不低於500萬日元的註冊資本金，並且有真實的經營才可以取得。
在日本買房可以說是最沒有風險的投資了，如果可以買到酒店或旅館來經營，也可以取得經營管理簽證，但只買幾套公寓或一戶建肯定是不行的。這裡為你準備了26個關於經營管理簽證的快問快答，能夠解決您對於辦理經營管理簽證的疑問：
七. 在日本買房的流程
一般在購買房產之前，會委託地產中介根據自己的需求尋找心儀的房屋。在經過1-2次的實地看房之後（在購買已有租客入住的房屋是不能隨隨便便實地查看的）簽訂房屋買賣合同，在司法書士的陪同下付款、結算並進行房產過戶。
日本人的嚴謹在過戶環節最為體現，首先司法書士會對購房者進行電話或郵件進行預約，接著購房者會與司法書士在事務所內就購房事宜進行商談、對房產名義變更進行調查，有必要時也會和房地產中介進行洽談。
最後通知交付的資料及費用，款項結完之後在登記資料上簽名、蓋章並向法務局申請登記，整個購房流程才算結束。
八. 在日本買房首付多少錢？稅費很高嗎？
由於日本央行長期實行超低利率政策，日本本國人購房如果選擇貸款，如果是自住房，那麼就可以享受低於1%的超低利率，申請人的條件如果非常好，更可以享受0首付購房。
一般來講針對有日本永住以及非永住這兩種不同人群，銀行給出的首付比例會有所不同，比如永住可能首付比例在0~10%，而非永住的首付會略高，大約在10%~20%，有些銀行收的緊甚至要50%的首付。
利率方面的話，如果有日本永住身份，貸款利率大約在1.575%～1.8%，一些和日本當地銀行有合作關係的中介公司能夠給到低於1%的貸款利率，而非永住自己通過中行貸款的話，貸款利率在2.8%~3.8%左右。
購買時的稅費以及持有時產生的稅費並不高，具體的可以參考這些文章：
九. 投資日本房產前，你需要知道的4件事
對於投資者來說，以下這4件事是在買房前必須要了解的：
1.要了解購買區域的具體情況
在前往日本買房投資前一定要了解你意向的買房區域，並對該區域有一定的瞭解。其中日本的一些核心區域比如東京、大阪等，一直都是深受投資者歡迎的地區，在投資前可以多考慮這些區域。
2.挑選房屋時需要注意的部分
確定區域後具體選擇房源時，一定要注意房屋的配套設施以及居住環境，除此之外，為了居住時的出行方便，還應注意周邊交通的設施情況，儘量找離電車、鐵路近的房屋，這類房屋一般更容易招租，而且由於交通方便，日本上班族租房也相當穩定。
3.除了準備房款還需準備稅費
一般對於外國人來說，全款買房是最為方便，因此去日本購買房屋時一定要準備好充足的購房金，但是由於日本買房稅費是額外支付的，因此除此之外還要準備好一筆資金用以應對稅費的開支，不過一般也只有房屋價格的6%~8%。具體的稅收內容可以參考這篇文章：
4.實地看房要注意細節
購買房屋之前請務必去現場查看一下房屋，要查看房屋的朝向、日照、採光、噪音、風水等方面的情況，不要隨便看一下就購買下來。
如果您想了解最新的日本房源信息，請查看：日本房產精選
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上市不動產集團GA technologies成立於2013年，秉持著「科技×創新 為人們帶來感動」的企業理念，深耕日本不動產市場多年，並於2018年在東京證交所上市。截止至2022年4月為止，總營業額達853億日元，員工人數達845名。目前旗下擁有13家集團公司（2022/5/1~）。其商業理念是「讓房產交易變得更加簡單」，為廣大投資者提供從找房到售後管理的一站式服務。
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