東京核心3區中古大樓售價過熱，租金售價比急跌｜日本房產

發佈: 2025/08/20 更新: 2025/09/28

房屋的售價某種程度上反映了投資人對於未來房價可能會上漲的期待

要了解東京都的中古大樓行情動向，光是分析售價的變化是不夠的。售價的變化並不能實際反映房地產市場的現況，因為房地產的價格還包括了投資人對於市場的期待以及銀行利息的變化等各種客觀、主觀因素的交錯影響，並不完全與現實人們對於住房的需求一致。

本篇文章會以「若自住的話，願意或可負擔的租金程度」以及「物件的出售價格」的對比來分析市場的狀況。

房屋的販售價格急速攀升

下圖為2008年1〜3月份至2025年4〜6月份，東京都各區中古大樓的平均成交單價變化。

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先看整體的平均成交單價，自2008年金融風暴之後價格下滑，直到2013年開始才重新回穩上升。 進入2020年之後，特別是核心三區（千代田、中央、港）的價格更是快速上升。 2008年1〜3月份核心3區每平米的價格，平均為92萬日圓。2025年4〜6月份這個數字上升至232萬日圓，漲了2.5倍之多。

城西4區（澀谷、新宿、中野、杉並）、城南4區（品川、大田、目黑、世田谷）、城北5區（文京、豊島、北、板橋、練馬）、城東7區（臺東、江東、江戸川、墨田、葛飾、足立、荒川）等區的成交單價則呈現緩慢上升。各個區域2008與2025年之間的價格上升率相比大約為1.8~2倍。

租金呈現緩慢上升

另一方面，租金的變化則沒有像房子售價那麼劇烈。以下的圖表顯示東京都各區域的中古大樓的平均租金單價變化。

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核心3區自2008年1〜3月份至2025年4〜6月份的租金單價，1平方米約為4300日圓至5300日圓不等， 價格上升率約1.24倍 。其他非核心的區域，價格上升率緩慢。

城西、城南、城北前後比較大約上升1.1倍，城東為1.28倍。皆不像房價那般變化巨大。也就是說，房子的販售價格與租金之間存在明顯的不同。兩者不能混為一談。

租金與售價之間的差異加劇

接下來來看租金與售價比。

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可以看到租金與房子售價之間的差異越來越大。2008年1〜3月份核心3區的租金與售價比為5.6%，2025年4〜6月份雖降到2.8%，但販售價格比起租金呈現大幅上漲的趨勢。可以說市場的變化與實際對住房的需求出現不小的差距。 投資熱錢的湧入，導致市場行情無法真正反映那些對自住有真正需求的購房人的期望。

另一方面，城東與城北等非核心區域，目前的租金售價比約在4%，算是相對平衡，平緩上升。特別是2023年之後，除了核心區域之外，租金售價比幾乎呈現趨緩成長甚至持平。非核心區域的物件的資產價格過熱感相對剋制。

租金售價比下滑的原因，推測與政府的金融緩和政策，政府資金介入、海外投資資金湧入、市場供需下滑等因素有關。另外，租金行情與居住者的經濟水平以及能選擇的區域有實質的關聯，因此比起房屋售價有單純投資熱錢炒高的一個可能性，租金與實際市場需求有較緊密關聯，因此也比較不會出現急速上升的情況，才會呈現房屋售價持續上升，但租金價格比卻下跌的現象。

也就是說，房屋的售價某種程度上反映了投資人對於未來房價可能會上漲的期待，租金則較實際的反映了租屋人可以負擔的行情。

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